강서구 고도제한 완화, 도시의 판을 다시 짠다

김포공항이 생긴 1958년 이후, 강서구는 늘 항공 고도제한이라는 ‘투명한 유리천장’ 아래 갇혀 있었다. 40년 넘게 이 지역에 살아오며 수없이 들어온 이야기였다. “여긴 공항 때문에 못 올려”, “용적률이고 뭐고 의미 없어.” 도시의 변화는 언제나 강 건너 불구경처럼 느껴졌고, 고도제한 탓에 같은 서울인데도 낙후된 이미지에서 벗어나기 어려웠다.

그런데 드디어, 그 유리천장을 깨트릴 변화가 온다. ICAO(국제민간항공기구)의 항공장애물 기준 개정안이 한국에도 반영된다면, 강서구는 서울 서남권에서 가장 큰 판 뒤집기를 경험할 수 있는 지역이 될 수 있다.

ICAO 기준 개정, 어떻게 바뀌는가?

기존에는 공항 반경 5.1km 이내를 일괄적으로 규제하는 ‘OLS(장애물제한표면)’ 기준이 적용됐다. 강서구는 이 기준 때문에 전체 면적의 약 97.3%가 고도제한 구역으로 묶여 있었다.

개정된 기준은 두 가지로 나뉜다.

• 금지표면(OFS): 항공 안전상 어떤 개발도 허용되지 않는 절대적 제한 구역
• 평가표면(OES): 조건부 개발이 가능한 구역. 고도 평가를 거쳐 허용 여부 결정

이에 따라 김포공항 반경 약 11~13km 구간까지 평가표면으로 분류되며, 지역별로 45m, 60m, 90m 기준으로 세분화돼 높이 제한이 완화된다.

이 말은 곧, 지금까지 ‘못 짓는다’고 단정지었던 많은 지역들이 조건부로라도 20~30층 재건축이 가능해진다는 의미다.

고도제한 완화가 강서구에 가져올 변화

1. 재건축·재개발 속도전

그동안 염창·화곡·가양·등촌·방화동 일대는 5~15층대의 노후 아파트와 다세대가 밀집해 있다. 이들은 층수 제한으로 인해 재건축 추진이 어렵거나, 수익성이 맞지 않아 중단되기 일쑤였다.

그러나 고도제한이 풀리면 이야기가 달라진다. 20층 이상 고층 건축이 가능해지고, 용적률 적용이 넓어지며, 수익성도 확보되기 때문에 재건축이 본격화될 수 있다. 이는 단순한 주택 공급의 문제가 아니라, 지역 전체의 스카이라인과 생활 인프라 수준이 바뀌는 계기가 된다.

2. 땅값·부동산 가치 급변 가능성

재건축 가능성과 직결된 지역 땅값은 변동 가능성이 높다. 특히:

지역	고도제한 완화 시 기대 상승 요인	현재 특징
염창동	공항 접근성 + 지하철 9호선 + 저층 밀집	염창역 중심 저밀도 주거지
등촌동	상업·업무지역 연계 + 5호선 라인	중층 아파트 다수, 노후화 진행
화곡동	인구 밀집지역 + 버스망 우수 + 다세대 밀집	재건축 가능성 높은 저층 주거지
방화동	공항 인접 + 노후 아파트 단지 집중	저층 아파트 다수, 상대적 저평가
가양동	마곡지구 인접 + 상업지 확장 가능성	마곡개발 후광효과 존재

특히 마곡지구와 가까운 화곡·가양·염창 일대는 상업지와 연계되며 복합개발까지도 가능성이 커진다. 고도제한이 풀린다면 단순히 주거용이 아닌, 업무·상업 복합 개발지로도 변신할 수 있다.

3. 학군 및 교통 입지 재평가

그간 저개발 이미지 때문에 상대적으로 외면받았던 강서구 학군과 교통 인프라도 재조명받게 된다.

마곡지구, 염창중·염창고, 공항고 등 강서구 학군은 이미 일정 수준을 확보하고 있었지만, 고도제한 완화로 인구 유입이 늘어나면 교육 여건 확충과 브랜드 아파트 유입이 가능하다.

또한 지하철 5·9호선, 공항철도, 김포골드라인 등 강서구는 사실상 ‘사통팔달’ 교통망을 이미 갖추고 있었다. 그간 낙후 이미지로 평가받지 못했을 뿐, 개발만 터지면 인프라는 이미 준비된 셈이다.

전략적으로 주목할 지역은?

✅ 화곡동 일대

• 다세대 밀집, 도로 협소 등으로 정비 수요가 가장 높음
• 역세권 다세대 밀집지 중심으로 토지주 변동 가능성
• 골목형 재건축에서 단지형 고층 아파트로 전환 가능

✅ 염창·등촌역 인근

• 교통 편의성 + 낮은 층수 제한으로 개발 잔여 여력 풍부
• 9호선 염창, 5호선 등촌은 향후 고도제한 완화 시 고급 브랜드 단지 유입 유력

✅ 방화·가양 일대

• 여전히 저평가 상태이나 마곡지구 확장과 연계해 중장기 개발 기대
• 공항 바로 인접하므로 금지표면 포함 여부 주의 필요

주의할 점 – 지금 당장 투자? 섣부르다

1. 2030년 시행 예정, 조기 도입은 변수 많음
   서울시와 국토부 간 협의, 각 지자체 적용안 고시가 완료되어야만 가능하다. 지금 투자 시점에서는 명확한 규제 해제 전까지는 불확실성이 높다.
2. 항공안전 평가 통과 필수
   평가표면이라고 해도, 해당 건물이 항공 안전에 지장을 준다고 판단되면 허가가 나지 않을 수 있다.
3. 투자 과열에 따른 거품 주의
   기대감으로 일시적으로 거래가 과열될 수 있으며, 명확한 제도 시행 전까지는 제한이 유지되므로 장기 시야가 필요하다.

강서구에 사는 사람으로서, 이번 고도제한 완화는 말 그대로 ‘도시의 운명을 바꿀 기회’라고 생각한다. 단순한 재건축을 넘어서, 서울 서남권의 새로운 중심지로 도약할 수 있는 가능성이 열린 것이다. 그러나 모든 변화엔 준비가 필요하다.

정책이 실제로 땅에 닿기 전까지는, 성급한 판단보다는 지역 구조와 규제 흐름을 길게 보고 전략적으로 접근하는 게 현명하다.

40년을 이 지역에서 살아오며 늘 바랐던 그 변화, 이제는 정말 손에 잡힐 듯 가까워졌다. 그리고 이번에는, 진짜 달라질 수 있다는 믿음이 생긴다.

ICAO 고도제한 기준 개정이 실제 시행되기까지 걸리는 행정 절차는?

ICAO 기준 개정은 국제표준이므로, 국내에서는 이를 반영해 항공법 시행령 및 관련 고시 개정이 먼저 필요하다. 이후 각 지자체는 도시계획 조례에 해당 기준을 적용하고, 건축심의와 고도평가 가이드라인 등을 설정해야 한다.

이 모든 단계가 완료되어야 현실적인 적용이 가능하다.

강서구의 금지표면(OFS) 적용 지역은 어디까지 포함되나?

고도제한이 완화되면 소형 필지 다세대 주택은 어떤 영향을 받을까?

기존 다세대 주택 밀집지역은 골목형 정비사업 또는 공공재개발을 통해 정비가 추진될 수 있다.

고도제한 완화로 용적률과 층수가 증가하면 소형 토지주의 수익성이 증가해 토지 매입·합의율도 높아질 수 있다. 이는 재개발 추진 가능성을 높이는 긍정적인 신호다.

마곡지구와의 연계 개발 가능성은 어느 지역에 영향을 줄까?<

마곡지구는 이미 개발이 완료된 지역이지만, 가양·화곡·염창동과 맞닿아 있어 향후 마곡 생활권 확장이라는 관점에서 복합개발 수요가 높아질 수 있다. 마곡과의 연계는 오피스텔·상업시설 유입뿐만 아니라 기업 입지 수요에도 영향을 준다.

양천구 목동과 강서구의 이해관계 충돌 가능성은?

양천구는 기존에 고도제한이 없던 지역이 새롭게 평가표면에 포함될 수 있어 반발이 예상된다. 반면 강서구는 완화되는 쪽이 많아 수혜가 크다.

이로 인해 서울시 TF 내에서도 지역 간 형평성 논의가 진행 중이며, 정책 조정 과정에서 정치적 변수도 개입될 수 있다.

서울시 고도제한 관련 도시계획 조례 개정은 언제 예상되나?

서울시 도시계획조례 개정은 ICAO 기준의 국내 법령 반영 이후 단계로, 2027~2028년경 초안 발표, 2029년 공청회 및 의결, 2030년 11월 본격 적용 시나리오가 유력하다.

단, 지역구 국회의원 및 시의원들의 노력에 따라 조기 개정 가능성도 일부 존재한다.

현재 강서구의 건축심의에서 고도제한 관련 심사 비중은?

강서구는 타 자치구 대비 건축심의 시 고도 관련 심의 비율이 매우 높은 편이다.

특히 5.1km 이내 지역은 항공기 착륙 각도, 장애물 반사율, 조명 반사 등 세부 기준도 포함되기 때문에 단독주택 개보수도 심의 대상이 되는 경우가 많았다.

고도제한 완화가 실제 입주 시기에는 어떤 영향을 줄 수 있을까?

지금 재건축을 준비하는 단지라면 고도제한 완화가 2028~2032년 준공 물량에 직접적인 영향을 줄 수 있다.

층수 상향 가능성이 생기면, 조합은 변경심의 및 사업계획 재승인을 다시 받아야 하므로 사업 일정이 일부 조정될 수 있음을 고려해야 한다.