계약 갱신 청구권 – 전세계약 연장방법 묵시적동의

전세로 거주 중인 분들에게는 전세계약 연장 여부가 중요한 고민거리입니다. 특히 기준금리 인상으로 월세로 전환하는 분들도 있지만, 오랫동안 전세로 거주한 집에서 계속 살고 싶은 분들을 위해 전세계약 연장 방법으로 계약 갱신 청구권과 묵시적 동의로 인한 묵시적 갱신으로 인한 전세계약 연장방법 2가지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

묵시적 갱신을 통한 계약연장

묵시적 갱신은 임차인과 임대인 사이에서 암묵적으로 계약을 연장하는 방법입니다.

계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이, 양측에서 계약 해지 의사를 표시하지 않는다면 자동으로 2년간의 연장 계약이 성립합니다. 이 경우, 보증금과 계약 내용은 변경되지 않으며 부동산 중개 수수료도 부과되지 않습니다.

계약 갱신 청구권을 통한 연장

임대차 계약 갱신 청구권은 주택임대차보호법 제 6조의 3에서 정의된 권리로, 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리이며 계약 갱신 청구권을 사용하여 전세계약을 연장하는 것으로 임대인의 2년 계약이 만료될 때 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

• 계약을 1회 갱신할 수 있으며, 이로써 거주 기간은 총 2년 더 연장됩니다.
• 임대인은 정당한 이유 없이 이 요구를 거절할 수 없지만, 임차인이 임대료 연체, 거짓 정보 제공, 불법 전대 등의 규정을 위반하는 경우에는 거절할 수 있습니다.
• 이 권리는 2020년에 도입되었으며, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결 또는 갱신된 임대차 계약에 적용됩니다.

임대차 계약 갱신 청구권이 적용되지 않더라도, 임대차 계약 종료 전 6개월부터 2개월까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절을 통지하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 묵시적으로 갱신됩니다. 그러나 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 없었기 때문에 임대인이 갱신을 원하지 않으면 임차인은 전세금을 인상하거나, 더 나쁜 경우에는 이사를 가야했습니다. 이로 인해 정부는 임차인의 걱정을 덜어주고 안정적인 거주 기간을 확보할 수 있도록 임대차 계약 갱신 청구권을 도입한 것입니다.

임대인은 정당한 이유 없이 거절할 수 없으며, 임차인은 최대 4년까지 주택에 거주할 수 있습니다. 다만, 임대차 기간이 끝나기 6개월~1개월 전에 임대인에게 계약갱신을 요구해야 합니다.그러나 임대인에게 정당한 이유가 있는 경우 계약갱신 청구권 행사가 불가능합니다.

예를 들어, 임대인이 직계 존비속과 함께 주택에 거주하기로 결정하는 경우가 해당합니다. 이 경우, 임차인은 청구권을 행사할 수 없으며 전세계약은 종료됩니다.또한, 임차인이 임차료를 2회 연체하거나 거짓, 부정한 방법으로 임차하거나 주택을 파손하거나 전대차계약을 진행한 경우에도 계약갱신 청구권 행사가 불가능할 수 있습니다.

임대차 계약 갱신 청구권 사용 방법

임대차 계약 갱신 청구를 위해서는 법원에 가거나 복잡한 절차를 거치지 않아도 됩니다.

단순한 대화, 문자 메시지, 이메일 등을 통해서도 요청할 수 있으나 이러한 방식은 문제가 생길 수 있으므로 안전을 위해 내용증명 우편을 남기는 것이 좋습니다.

임대차 계약 갱신 청구를 위해서는 임대차 기간 종료까지 6개월에서 2개월 정도의 여유 시간이 필요합니다. 이때의 기간 계산은 초일 불산입이 원칙이며, 계약 만료일이 예를 들어 2023년 7월 10일이라면, 2023년 5월 10일 0시 전인 2023년 5월 9일 23시 59분까지 계약 갱신 청구를 해야 합니다.

임대차 계약 갱신 청구권은 1회 사용 가능하며 2년 동안 보장됩니다. 이전에 묵시적 갱신이 발생했더라도 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있습니다. 또한, 임대차 계약 갱신 청구 후에는 보증금이 최대 5% 범위 내에서 증가 또는 감소할 수 있습니다.

임대차 계약 갱신 청구권 거절 규정

• 임차인이 월세를 지급하지 않은 경우
• 임차인이 거짓이나 부정으로 임차한 경우
• 임대인이 임차인에게 보상한 경우
• 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우
• 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 주택 전부나 일부가 멸실된 경우
• 주택을 철거해야하는 경우
• 임대인(임대인 직계존속, 직계비속)이 거주해야 하는 경우
• 임차인 의무를 현저히 위반했거나 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

전세계약 연장시 주의사항

전세계약을 연장할 때 주의해야 할 사항들이 있습니다.

먼저, 보증금이 변경될 경우 반드시 새로운 계약서를 작성해야 합니다.

이때, 확정일자도 새로 받아야 합니다. 또한, 보증금은 최대 5%까지만 증액할 수 있으므로 이를 확인해야 합니다. 계약서를 작성하기 전에 등기부등본을 점검하는 것도 중요합니다. 왜냐하면 집주인이 직전 전세계약과 현재 거주 사이에 근저당이나 가압류 등의 문제가 발생한 경우, 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.따라서, 전세계약 연장을 고려할 때는 보증금 변동, 등기부등본 확인, 새로운 계약서 작성 등에 주의를 기울여야 합니다.

이러한 방법과 주의사항을 숙지하면 전세계약 연장 과정에서 불필요한 곤혹을 피할 수 있을 것입니다. 전세계약 연장은 주거 생활에 있어서 중요한 결정이므로 신중한 검토와 절차가 필요합니다.