재건축 이주비 이사비 주거이전비 지원대상 및 이사비 보장대상 금액

주택의 재건축 및 재개발 사업을 진행하게 되면, 조합원들은 이주비, 이사비, 그리고 주거이전비를 고려해야 합니다. 이주비는 정비구역 내 주택 소유자들이 임시거처를 마련하는 비용을 대여 지원받는 이주지원금을 말하며, 이사비는 재개발이나 재건축 사업을 진행하며 발생하는 이사 비용을 지원하는 이주촉진비입니다. 또한 주거이전비는 국가의 공익사업을 위해 해당 지역 거주민들에게 지급되는 이주정착금으로, 주거용 건물에서 거주 중인 주택 소유자나 세입자에게 보상금을 제공합니다.

이 주제에서는 각각의 지원 대상과 자격 조건, 지급 금액 등에 대해 자세히 알아보겠으며 각 사업별로 지원 조건이 다르므로, 재건축과 재개발 사업에 따라 이주비, 이사비, 주거이전비의 차이점을 살펴보며 자세한 내용을 소개하겠습니다. 원활한 이주를 위해 지원금을 활용하는 방법에 대해 알아봅시다.

재건축 보상금액 이주비 이사비 주거이전비 비교

	이주비	이사비	주거이전비
지원 대상	재건축 및 재개발 사업 참여자	재건축 및 재개발 사업 참여자	국가의 공익사업 진행 지역 거주자
자격 조건	주택 소유자 및 조합원	조합원, 주택 소유자, 세입자	주거용 건물 거주자 및 세입자
지원 방법	대여 지원금 형태로 지급	지원금 형태로 지급	보상금 형태로 지급
지급 기준	일정 금액 이내 대출 가능	지역 및 구역별로 상이	주거용 건물 소유자: 가구원 수 기준 / 세입자: 가구원 수 기준
지급 금액	수십 만원부터 수백 만원까지	수십 만원부터 수백 만원까지	보상금 지역, 가구원 수에 따라 상이

아래는 ‘이주비’, ‘이사비’, ‘주거이전비’에 대한 내용을 표로 정리한 것입니다:

항목	지원 대상	지급 금액 및 방법
이주비	정비구역 내 주택 소유자 (조합원) 조합원으로서 주택 소유 및 정비사업 동의	일정 금액 이내 대출 지원, 이주 비용 대여 지원
이사비	재건축 및 재개발 사업 이사 비용 지원 대상 분양 신청한 조합원, 주택 소유자, 현금청산자, 세입자	보통 수십만원부터 수백만원까지 지원 정비사업 구역마다 지급 금액 상이
주거이전비	주거용 건물 소유자 (주택 소유자) 주거용 건물에서 3개월 이상 거주한 세입자	가구원 수 기준으로 2개월 분의 보상금 지급 정비사업 인정고시일 이전부터 3개월 이상 거주 시 가구원 수에 따라 4개월 분의 보상금 지급

각각의 지원 대상과 지급 방법에 따라 이주비, 이사비, 주거이전비의 차이점이 있습니다. 이주비는 대출 지원으로 임시거처 마련에 필요한 비용을 대여해주고, 이사비는 이주를 장려하기 위해 발생하는 이사 비용을 지원해주며, 주거이전비는 공익사업을 위해 주택 소유자와 세입자에게 손실 보상금으로 지급됩니다. 각각의 지원 대상과 자격 조건을 잘 확인하여 원활한 이주를 계획하는 것이 중요합니다.

이주비 지원대상 자격조건

‘이주비’는 재건축∙재개발 사업 관리처분계획인가 승인 이후 조합원들이 구역 정비 기간 동안 임시거처를 마련하는데 필요한 비용을 대여 지원하는 이주지원금을 의미합니다. 이주비는 주택 소유자(조합원)를 대상으로 지원되며, 일반적으로 재건축∙재개발 구역 내 주택을 소유하고 정비사업에 동의한 조합원만 신청할 수 있습니다. 이주비 대출을 받기 위해서는 재건축∙재개발 사업의 조합원 자격과 관련된 자세한 내용을 알아야 합니다.

이주비 대출세금 절약방법

이주비 대출: LTV 산정 기준 및 대출 만기 기간

이주비 대출은 이주 시점의 감정평가액(권리가액)을 기준으로 대출 가능한 금액을 결정합니다. 대출한도는 LTV(Loan-to-Value) 비율을 기준으로 합니다. 이때, 감정평가액에 따라 LTV가 산정되며, 관리처분인가통지서에 최종 권리가액이 기록되어 LTV가 결정됩니다.

대출만기는 주로 준공일까지이지만, 준공 이후에도 이주비 대출을 잔금대출로 전환할 수 있기 때문에 사실상 만기는 없다고 볼 수 있습니다. 최근에는 잔금대출이 최대 50년까지 가능한 경우도 있습니다.

추가 대출 가능 여부

시공사업체가 회사를 담보로 사업자대출을 실행하여 조합원에게 유상 대출을 제공하는 경우, LTV 100%까지도 대출이 가능합니다. 이러한 경우 조합원의 효율적인 자금 계획을 세울 수 있습니다. 다만, 추가 이주비 대출은 건설업자가 제안할 수 있는 것이지 의무적인 대출은 아니기 때문에 사전에 재개발 투자를 확인하는 것이 중요합니다.

이주비 대출과 세금

정부는 조합의 이주비 대출 이자 무상지원을 인정하지 않고 있습니다. 국세청은 이자를 대신 납부하는 것이 조합원이 일반분양을 통해 얻을 수 있는 이익을 미리 받는 것으로 간주하고 사업소득에 대해 과세합니다. 따라서 조합원은 이주비 대출 이자를 조합으로부터 빌린 것으로 보는 방식을 선택해야 세금을 회피할 수 있습니다. 이때, 조합원이 대출 이자를 직접 납부하는 방식이 더 선호되며, 대여 방식으로 실행되더라도 실제로 대출이자는 조합원 분담금에 포함되어야 합니다.

이주비 대출과 주택 구입

이주비 대출은 주택 구입으로 사용할 수 없으며, 전세 자금으로만 사용 가능합니다. 이주비 대출을 받은 후 추가 주택을 구입하는 경우, 대출금을 즉시 회수하고 주택 관련 대출(전세 대출, 주담대 등)은 3년간 받을 수 없습니다.

이주비 대출 신청 시 주의사항

세입자가 있는 경우 이주비 대출은 불가능합니다. 이주점검센터에서 멸실 확인 후에야 이주비 대출이 실행되므로 보증금 반환 등 자금 계획을 사전에 세우고 접근해야 합니다.

필자의 재개발 사업체의 경우 이주비 대출을 받으면 대출 이자분을 조합에서 선지급하고 나중에 일반분양에서 얻는 이익금에서 대출 이자를 제하고 조합원에게 지급합니다. 이주비 대출을 받지 않는 조합원은 세금을 내지 않는 것처럼 보일 수 있지만, 실제로 대출 이자는 정비사업의 기타사업비로 포함되어 조합원 분담금에 포함됩니다.

이주비 대출은 중요한 결정이므로 신중히 검토하고, 대출 금리와 조건을 비교하여 적절한 선택을 하는 것이 좋습니다. 또한 관련 기관과의 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 올바른 대출 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

이사비 보장 대상과 금액

‘이사비’는 재건축∙재개발 사업을 원활하게 진행하고자 조합에서 지급하는 이주촉진비로, 주택 소유자(조합원 또는 현금청산자)와 세입자를 대상으로 지원됩니다. 재건축∙재개발 구역에서 정비사업 시행인가고시일 이후 정비구역 밖으로 이사하는 경우에 보상을 받을 수 있으며, 민간사업성격의 재건축 사업은 분양을 신청한 조합원이 이사비를 받을 수 있고, 공익사업성격의 재개발 사업은 현주택 소유자나 세입자가 이사비를 지원 받을 수 있습니다. 이사비의 지급 기준과 금액은 정비사업구역마다 상이하므로, 조합에 문의하여 상세사항을 확인해야 합니다.

주거이전비 지급대상과 금액

‘주거이전비’는 국가가 공익사업을 진행할 때 해당 지역 거주민에게 손실 보상을 위해 지급되는 이주정착금으로, 재개발 사업으로 인해 주거용 건물의 거주자가 다른 곳으로 주거 공간을 이전해야 할 때 보상을 받을 수 있습니다. 주거용 건축물의 소유자(조합원 또는 현금청산자)가 거주한 경우에도 보상이 가능하지만, 무허가건축물에 속하는 경우는 주거이전비 지원 대상에서 제외됩니다. 또한 주거용 건축물의 소유자가 아니더라도 재개발이 예정된 사업지구에서 거주 중인 세입자에게도 주거이전비가 지원되며, 보상금은 주거 이전에 따른 가구원 수에 따라 달라집니다.

재개발 지역에서 거주 중이고 이주를 앞둔 조합원 또는 세입자는 ‘주거이전비’ 지급조건과 산정방법을 조합에 문의하여 자신의 상황에 맞게 지원받을 수 있는 방법을 확인해야 합니다. 상세사항을 알고 미리 준비하면 원활한 이주가 가능할 것입니다.