2023년 특례보금자리론 대출자격 및 LTV DTV 금리한도

특례보금자리론 소득제한 없는 4% 금리를 제공하는 정책으로서 서민 실수요자를 위해서 안심전환대출을 제공하였지만, 수요예측에 실패하여 신청자가 많지 않았습니다. 이에 정부는 2023년에 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출을 합친 ‘2023년 특례보금자리론’을 제공한다고 합니다.

기존의 보금자리론에서 2023년 특례보금자리론으로 9억원 이하라면 1년간 한시적으로 기존 일반형 안심전환 대출 및 적격대출을 통합하여 특례 보금자리론을 운영되기 때문에 참고하시길 바랍니다.

2023년 특례보금자리론 대출자격 및 LTV DTV 금리한도
2023년 특례보금자리론 대출자격 및 LTV DTV 금리한도

2023년부터는 누구나 소득에 관계없이 주택 가격이 9억 원 이하라면 최대 5억 원까지 한도를 받는 특례보금자리론 자격이 될 수 있습니다.

(무주택자, 1주택자)

특례보금자리론 대출자격은 주택 가격 9억 원 이하라면 누구나 신청 자격을 얻을 수 있는 자격을 가지고 있으며 기존과 마찬가지로 무주택자, 1주택 또는 일시적 2주택자(2년 이내 처분)까지도 가능하므로 법인이나 다주택자는 해당되지 않습니다. 

​2023년 특례보금자리론 한도 또한 기존과 마찬가지로 기존 3.6억 원에서 5억 원으로 확대되었으며 신규 구매, 대환, 보전 모두 적용이 가능합니다.

참고 : 2023년 부동산 새로워진 청약 양도소득세 취득세 9가지

부동산 매매 전세계약 거래 사기 안 당하는 방법

이는 새로 주택을 구입외에도 기존의 변동금리로 인해 저렴한 이율로 바꾸고 싶을 때, 임차보증금 반환 목적을 가진 주당대로도 신청이 가능하기 때문에 좀 더 포괄적으로 혜택을 받을 수 있다는 것입니다.

우대형 안심
(일반형)
보금자리론적격대출2023년
특례보금자리론
주택가격6억원
(9억원 잠정)
6억원9억원9억원
대출한도3.6억원
(5억원 잠정)
3.6억원5억원5억원
소득한도1억원
(없음)
7천만원없음없음
금리3.8~4.0%
(보금금리 – 10bp잠정)
4.25 ~ 4.55%4.55 ~ 6.91%단일금리 산정체계
(+우대금리 적용)

특례보금자리론 신청방법

2023.1.30일 기존 보금자리론 -> 일반형 안심전환과 적격대출을 합한 2023년 특례보금자리론 시행되며 신청이 가능합니다. (2024년 1월 29일까지 1년간 한시적 운영됩니다. )

지원대상 주택 가격

​9억 이하로 아래 순으로 진행됩니다.

​시세 및 공시가격 없는 신축은 분양가액 적용, 분양가액 적용 어려울 시 감정평가액 (주금공과 협약한 감평사의 평가서만 인정) 적용됩니다.

특례보금자리론 대출금리

우선 순위 디딤돌 보유시 HUG와 체결한 감평사의 평가서만 인정합니다.

연립, 다세대, 단독은 주택 공시가격 > 감평액 순으로 적용되며 주택 공시가격으로 한도 부족할 시 감평액 적용됩니다.

​2023년 특례보금자리론 신청 소득요건

  • 제한 없음 (우대금리 적용 시에는 부부합산 소득자료 증빙해야 합니다)
  • 차주 본인의 소득증빙으로만 가능합니다.

** 폐업 또는 실직 -> 건강보험료 국민연금 납부 내역으로 추정 소득 심사 가능, 휴직자는 휴직 직전 연간 소득으로 산정 가능

용도 – 주택 매매, 기대출 상환, 임차 보증금 반환

주택수 – 무주택자 또는 상환 보전용도의 1주택자만 가능 ( 일시적 2주택자의 경우 2년 이내 집 처분 조건 시 가능 )

주택요건 – 아파트, 연립, 다세대, 단독 ( 오피스텔, 생활형 숙박시설, 기숙사, 노인복지센터 등 준주택 불가 )

분양권, 입주권 – 보유 주택 수에 포함돼 불가 ( 구입 용도에 한해 2년 이내 처분 조건으로 실행 )

공급규모 – 총 39.6조 원 (23년 주택금융공사공급 목표 44조 원 = 2023년 특례보금자리론 39.6조 원 + 디딤돌 4.4조 원 )

상환방식 – 거치기간 없는 분할상환 ( 기간 설정 및 만기 일시상환 불가 )

채증식 상환 방식 – 만 40세 미만 차주 이용 가능 ( 50년 만기 신청 시에는 불가 )

대환 – 기존 보금자리론, 적격 등 모든 정책 모기지만 대환

단, 상환 용도 특례의 경우 기존 주담대 잔액 이상 실행 불가

( 기존 주담대 잔액, LTV 70%, DTI 60%, 한도 5억 중 작은 금액 인정 )

​2023년 특례보금자리론 LTV DTI 적용

LTVDTV
규제지역 외 지역 실수요자 요건해당아파트70%60%
규제지역 외 지역 실수요자 요건해당기타주택65%60%
규제지역아파트60%50%
규제지역기타주택55%50%

대출 한도 – 5억 원까지 대출가능

LTV – 70% (생애 최초(배우자 포함) 경우 80%까지)

(연립, 다세대, 단독주택의 경우 5% , 규제지역의 경우 10% 추가 차감 )

참고 : 주택담보대출 LTV DSR DTI 이란?

ex) 단독 65%, 규제지역 내 60%

단, 최초 구입 시 지역별 주택 유형 구분 없이 LTV80%, DTI 60% 적용됩니다.

DTI – 60% (규제지역은 10% 차감 – 실수요자 요건 시 차감 x )

​​​DSR – 미적용

만기​ – 10, 15, 20, 30, 40, 50년으로 분리

  • 40년 만기의 신청의 경우 만 39세 이하 또는 혼인 7년 이내 신혼부부만 신청
  • 50년 만기는 만 34세 이하 또는 신혼부부만 신청

​2023년 특례보금자리론 기본금리

만기10년15년20년30년40년50년
우대형
(주택 6억 이하 및 부부소득 1억원 이하)
4.65%4.75%4.80%4.85%4.90%4.95%
일반형4.75%4.85%4.90%4.95%5%5.05%
특례보금자리론 기본금리
  • 기본 우대형
    • 4.65% ~ 4.95% ( 우대형은 건물 가격 6억 이하, 부부합산소득 1억 이하 )
  • 기본형
    • 4.75% ~ 5.05%

​매월 시장, 재원 상황을 제반 사항 반영하여 조정 예정이며 신청시점과 실행 시점 중 더 낮은 금리 적용됩니다.

우대금리

  • 만 39세 이하
  • 건물 가격 6억 이하
  • 부부합산 소득 6천만 원 이하

(아낌 e (0.1%) + 저소득청년/사회적배려층/신혼가구/미분양주택 등 합 총 0.8% 이내 = 많게는 0.9%까지 ) 최대 3.75% ~ 4.05%까지 적용​됩니다.

특례보금자리론 LTV DTV DSR

중도상환수수료 – 기존 주담대 -> 특례로 갈아타는 경우, 나중에 특례 중도 상환시 면제됩니다.

​*기존 주담대 중도 상환 면제 시 특례 승인내역 확인서 제출 필요합니다.

**우대는 신청일 기준으로 판단, 실행 후 건물 가격이 하락해서 요건 충족해도 실행 후에는 우대 불가

특례보금자리론 대출금리 1

유의사항 – 대출 가능 금액은 LTV 적용금액과 한도 중 적은 금액 적용

​*1주택 유지의 경우 실행 후 추가 건물 구입 예정이 있어 2주택 이상 보유 시 전액 회수 될 수 있어 유의해야 함

**매년 추가 건물 취득 여부를 확인하며 만약 추가로 건물을 구입 시에는 6개월의 처분기한을 주며, 기간 내 처분 못 했을 시에는 기한이익 상실 및 3년간 보금자리론 이용 제한

특례보금자리론 신청방법

한국 주택금융공사 홈페이지스마트 주택금융 앱으로 2023년 특례보금자리론 신청이 가능합니다.​

2023.1.30 일 이후에는 기존 보금자리론과 적격대출의 경우 1년 동안 신청 및 접수를 하지 않으며

특례보금자리론 신청 후 자격 검토 및 제반 사항 검토에 30일 소요되며 2023년 1.30일부터 1달내 주택 매매계약 잔금 입주해야 하는 경우 불가하며 기존 보금자리론이나 적격을 이용해야 합니다.)

동일 주택 구입 시 디딤돌과 특례 동시에 이용 가능한 경우

디딤돌대출 신청 후 , 부족한 한도를 특례보금자리론을 통해서 대출을 할 수 있습니다.
주택가격은 KB시세, 한국부동산원시세,주택공시가격, 감정평가액 순입니다.
신축아파트의 경우 분양가액을 적용 ( 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우 감정평가액)
오피스텔, 생활형숙박시설 등 주택법상 주택이 아닌 경우 신청 불가
특례보금자리론 실행 후 추가 주택 구입은 불가합니다. 
매월 기본금리 조정 합니다. 다만, 대출신청시점 – 실행시점 금리가 다르다면 낮은 금리를 적용 합니다.
만 40세 미만이라면 체중식 상환방식 이용 가능합니다.
  • ​* 건물 5억 이하, 부부합산 연소득 6천만 원이하 라면 디딤돌과 동시에 가능
  • 금리 낮고 지원 한도 낮은 디딤돌부터 한도까지 대출 가능합니다. (일반 차주 2.5억 원, 생초 3억 원, 신혼 4억 원)

*** 디딤돌로 한도 부족 시 특례로 나머지 필요 금액만큼 신청 가능하며 ​​배우자가 받은 기존 대출도 특례로 상환 가능합니다.

​외국인은 불가 (단, 국내 주민등록한 재외 국민국내거소신고한 외국 국적 동포는 가능)

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