특례보금자리론 디딤돌 4% 대출금리 신청 및 취소 수수료
2025년 현재, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 일부 유예되면서 부동산 시장의 흐름이 다시 변화하고 있습니다. 윤석열 정부가 출범 이후 강력하게 추진한 세제 정상화 정책에 따라, 규제지역 내 주택을 매도하더라도 한시적으로 기본세율만 적용받는 등 실질적인 세금 부담이 대폭 줄어들게 되었죠.
특히 보유·거주 기간을 기준으로 한 1세대 1주택 비과세 제도가 개선되면서, 기존처럼 보유 기간이 리셋되는 문제도 해소되었습니다.
또한 이사나 혼인, 상속, 실수요 등 다양한 상황을 고려한 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건도 완화되었으며, 특정 조건을 충족하는 장기임대주택, 상속주택, 가정어린이집 주택 등은 주택 수 계산에서 제외되거나 중과세율 적용이 배제됩니다.
이처럼 세부 요건이 다양해진 만큼, 본문에서는 2025년 최신 개정안을 기준으로 어떤 주택이 비과세나 중과세 배제 대상이 되는지를 구체적으로 정리해보겠습니다.
2025년 특례보금자리론 내용정리
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대출개요 | 2023년부터 한시적으로 도입된 특례보금자리론은 2024년 종료되었고, 2025년에는 일반 보금자리론으로 전환되었습니다. 하지만 일부 우대 조건은 유지됩니다 |
| 주택가격 기준 | 담보주택 가격이 9억원 이하이어야 대상이며, 평가 기준은 시세·공시가격·감정평가액 순으로 적용됩니다 |
| 소득 요건 | 2025년 기준 일반 부부합산 연소득은 7천만원 이하. 신혼부부 8,500만원 이하, 다자녀 가구 최대 1억원까지 완화. 전세사기 피해자는 소득 제한 없이 신청 가능 |
| 주택 보유 조건 | 신청일 현재 무주택자 또는 1주택 및 일시적 2주택(기존주택 3년 내 처분 조건)만 해당 |
| LTV / DTI 한도 | LTV 최대 70% (생애최초 80%) / DTI 최대 60% (투기·조정지역은 -10%) |
| 대출한도 | 일반 최대 3.6억원. 다자녀·전세사기 피해자 최대 4억원, 생애최초 최대 4.2억원 |
| 금리 수준 | 2025년 대출 기본금리는 4.4 %~4.7 % 수준. 우대형·사회적 배려층 등 해당 시 0.2~0.4 %p 우대 적용 가능. 금리 인상 적용 시점은 2023년 기준이나 여전히 현재 기준 유지) |
| 우대금리 항목 | 저소득청년, 신혼부부, 다자녀, 사회적 배려층, 전세사기피해자 등 각종 항목별 우대 최대 1.0 %p, 전자약정 별도 0.1 %p 중복 가능 |
| 대출상환 방식 및 만기 | 만기 10~50년 선택 가능 (40·50년은 연령 제한 있음). 상환 방식은 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 선택 |
| 신청 방법 | 한국주택금융공사 웹사이트 또는 스마트주택금융 앱 통해 온라인 신청 가능. 전용 증빙서류 자동 스크래핑 지원 |
특례보금자리론 신청자격
특례보금자리론 다주택자
다주택자는 투기 수요를 우려하여 2주택자 이상에 대해서는 신청이 불가합니다.
1주택자는 대출 실행 후 2년 내 처분하는 것이 기본 조건입니다.
특례보금자리론 분양권 입주권
분양권, 조합원 입주권도 보유 주택수에 포함되며 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가하지만 구입 용도에 한해 2년 이내 처분하는 조건을 만족하면 이용 가능합니다.
한시적 시행 이후 정착 여부 결정
특례보금자리론 자격 신청 제도는 2023년 1년 간 한시적으로 운영하게 됩니다. 1월 31일부터 신청을 받고 대출 실행일 까지 30일 소요됩니다.
기존의 보금자리론에서 2023년 특례보금자리론으로 9억원 이하라면 1년간 한시적으로 기존 일반형 안심전환 대출 및 적격대출을 통합하여 특례 보금자리론을 운영되기 때문에 참고하시길 바랍니다.
모든 주택이 되는 것이 아니라 9억 원 이하의 주택만 그 대상으로 특례보금자지론 신청 시 소득 제한이 없습니다. 그리고 자금의 용도는 3가지로 구분되며, 주택의 구입 및 기존 자금 차입에 대한 상환, 그리고 보존 임차인에게 보증금 반환을 위한 용도로만 가능합니다.
| 우대형 안심 (일반형) | 보금자리론 | 적격대출 | 2023년 특례보금자리론 | |
|---|---|---|---|---|
| 주택가격 | 6억원 (9억원 잠정) | 6억원 | 9억원 | 9억원 |
| 대출한도 | 3.6억원 (5억원 잠정) | 3.6억원 | 5억원 | 5억원 |
| 소득한도 | 1억원 (없음) | 7천만원 | 없음 | 없음 |
| 금리 | 3.8~4.0% (보금금리 – 10bp잠정) | 4.25 ~ 4.55% | 4.55 ~ 6.91% | 단일금리 산정체계 (+우대금리 적용) |
무주택자는 주택 마련을 위해 가능하고, 1주택자인 경우는 상환 보전 용도로만 가능하며 2주택자의 경우는 일시적인 2주택 즉, 새로 매입한 주택에 입주를 하고, 기존의 주택을 2년 내에 처분을 하는 조건으로 가능합니다.
기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지(https://hf.go.kr/ko/index.do)와 스마트폰으로는 ‘스마트주택금융앱‘ 설치하여 신청 가능합니다.
우대형 및 일반형 주택만기금리
| 만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
| 우대형(주택6억↓&부부소득1억↓) | 4.65 | 4.75 | 4.80 | 4.85 | 4.90 | 4.95 |
| 일반형(주택6억↑or부부소득1억↑) | 4.75 | 4.85 | 4.90 | 4.95 | 5.00 | 5.05 |
특례보금자리론 기본금리는 우대형 4.65~4.95%, 일반형 4.75~5.05%로 나뉩니다.
- 대출한도 : 최대 5억 원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다.
- 만기 : 10 / 15 / 20 / 30 / 40 / 50년 6가지 만기가 존재합니다.
- 금리 : 대출 기본금리는 우대형(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나뉘며, 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용
- 우대금리 : 저소득청년 우대금리(10bp)를 신설 차주특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대 가능
감정평가액 순 < 집 공시가격 < 한국부동산원 < KB 시세 순
9억 이하로 아래 순으로 진행됩니다.
시세 및 공시가격 없는 신축은 분양가액 적용, 분양가액 적용 어려울 시 감정평가액 (주금공과 협약한 감평사의 평가서만 인정) 적용됩니다.
특례보금자리론 중도상환수수료
중도상환수수료의 경우 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제됩니다.
대출가능금액은 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은금액이 적용되며 대출기간은 1주택 유지조건이 엄격이 적용되기 때문에 추가주택 구입 시 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 보금자리론 신청이 불가능할 수 있습니다.
기존 주담대에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주택금융공사 홈페이지 또는 모바일 스마트금융 앱을 통해 ‘특례보금자리론 승인내역 확인서’를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출 필요합니다.
특례보금자리론 신청절차
한국주택금융공사 홈페이지 또는 스마트 주택금융앱을 통해 신청이 가능합니다.
온라인 인터넷 신청
한국주택금융공사 홈페이지 접속합니다.
인터넷 금융서비스 선택 후 로그인 >보금자리론 선택 후 정보제공동의 및 신청정보입력 > 대출가능여부 확인 및 신청정보 확인 > 신청완료
모바일 핸드폰 신청
스마트주택금융앱 다운로드 후 설치합니다.
스마트주택금융앱 실행 후 신청 > 스마트 주택금융앱 설치>보금자리론 선택 후 로그인> 정보제공동의 및 신청정보 입력 > 신청정보확인 > 신청완료
특례보금자리론 신청방법은 2023년 1월 30일(월)부터 기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지 또는 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능하며 2023년 특례보금자리론 신청방법 으로는 실제 대출 실행까지는 대출신청일로부터 30일 이후 대출 실행이 가능합니다. 따라서 한 달 이내 자금이 필요한 경우는 이용이 어렵습니다.
대출금액 : 대출가능금액은 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용되는 점을 고려하여 자금계획을 수립할 필요가 있습니다.
1 주택 유지 : 대출 기간 동안 1 주택 유지조건이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2 주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있습니다.
특례보금자리론 금리 및 LTV DTI
- 대출한도 – 최대 5억원
- LTV – 최대 70%(생애최초는 80%)
- DTI – 최대 60%
- 만기- 10년~ 50년 설정
- 만기 40년 : 만 39세 이하 또는 신혼부부
- 만기 50년 만34세 이하 또는 신혼부부(채증식 상환방식 이용불가)
최대한도는 5억 원 내에서 가능하며, LTV의 경우 최대 70% 이내에서 DTI는 60% 이내에서 가능합니다.
- 일반형 4.25%(10년) ~4.55%(50년)
- 우대형4.15% (10년) ~4.45%(50년)
규제지역 및 실수요자의 경우 ± 10%의 오차 범위 내에서 증가 증감될 수 있다는 점 위의 표를 보시면서 해당되는 분들은 참고해 두시면 될 것 같습니다.
| LTV | DTV | ||
|---|---|---|---|
| 규제지역 외 지역 실수요자 요건해당 | 아파트 기타주택 | 70% 65% | 60% 60% |
| 규제지역 | 아파트 기타주택 | 60% 55% | 50% 50% |
금리의 경우는 4.65% ~ 5.05% 이내에서 기간에 따라 차등 적용되며, 만기의 경우 10년 15년 20년 ~ 50년까지 10년 단위로 총 여섯 가지가 존재하게 됩니다.
* 추가주택 취득 여부를 정기적 (매 1년) 점검하고, 추가주택 취득자가 처분기한(6개월) 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리 및 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다.
전화문의 : ☎한국주택금융공사 콜센터 (1688 – 8114) 이용
문의글 : 한국주택금융공사 홈페이지 > 국민참여 > 고객의 소리 > 상담문의 이용
동일 주택 구입 시 디딤돌과 특례 동시에 이용 가능한 경우
| 디딤돌대출 신청 후 , 부족한 한도를 특례보금자리론을 통해서 대출을 할 수 있습니다. |
| 주택가격은 KB시세, 한국부동산원시세,주택공시가격, 감정평가액 순입니다. |
| 신축아파트의 경우 분양가액을 적용 ( 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우 감정평가액) |
| 오피스텔, 생활형숙박시설 등 주택법상 주택이 아닌 경우 신청 불가 |
| 특례보금자리론 실행 후 추가 주택 구입은 불가합니다. |
| 매월 기본금리 조정 합니다. 다만, 대출신청시점 – 실행시점 금리가 다르다면 낮은 금리를 적용 합니다. |
| 만 40세 미만이라면 체중식 상환방식 이용 가능합니다. |
- 건물 5억 이하, 부부합산 연소득 6천만 원 이하 라면 디딤돌과 동시에 가능
- 금리 낮고 지원 한도 낮은 디딤돌부터 한도까지 대출 가능합니다. (일반 차주 2.5억 원, 생초 3억 원, 신혼 4억 원)
디딤돌로 한도 부족 시 특례로 나머지 필요 금액만큼 신청 가능하며 배우자가 받은 기존 대출도 특례로 상환 가능하며 외국인은 신청이 불가합니다.
단, 국내 주민등록한 재외 국민과 국내거소신고한 외국 국적 동포는 가능)
이처럼 양도소득세 중과세 완화와 1세대 1주택 비과세 기준 개선으로 매도 시 부담이 줄어든 가운데, 2025년에는 무주택자와 실수요자를 위한 ‘보금자리론’ 제도도 일부 조정되어 운영되고 있습니다.
2023~2024년 한시적으로 시행되던 ‘특례보금자리론’은 종료되었지만, 2025년부터는 일반 보금자리론 체계로 돌아가며, 일부 혜택은 여전히 유지되고 있습니다. 특히 생애최초 구입자, 신혼부부, 다자녀 가구 등 사회적 배려계층에 대한 우대금리와 한도 확대는 계속 적용 중입니다.
주택 가격은 9억 원 이하, 대출 한도는 최대 3.6억 원(생애최초 4.2억 원)이며, 소득 기준은 부부합산 7천만 원 이하입니다. 다자녀 가구나 전세사기 피해자 등은 최대 1억 원의 소득 요건까지 완화됩니다. 금리는 약 4.4%~4.7% 수준이며, 다양한 우대항목에 따라 최대 1.0%p까지 금리 인하가 가능하죠.
또한 2025년부터는 LTV 70%(생애최초 80%), DTI 60% 이내 적용 기준이 유지되며, 수도권 외 실수요자를 비롯한 무주택자 중심 정책 기조는 이어지고 있습니다.
대출 만기도 최대 50년까지 선택 가능하여, 매월 상환 부담을 줄이는 방식으로 설계되어 있습니다.
이처럼 양도 시 세금 부담을 줄이고, 신규 매수 시엔 낮은 금리와 긴 만기를 제공하는 이중의 정책 구조는 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 덜어주고, 시장 거래를 유도하려는 의도로 해석됩니다.
FAQ
1. 다주택자라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 실제 사례는?
실제로 수도권에 2채의 집을 가지고 있더라도, 한 채는 장기임대주택으로 등록되어 있고, 나머지 한 채에서 실거주 요건을 충족했다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 특히 장기보유특별공제와 중과세율 배제 조건까지 맞물리면 상당한 세금 혜택이 가능하다.
2. 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받기 위해 가장 주의해야 할 점은?
신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도해야 하며, 기존에는 세대원 전원이 전입해야 했지만, 개정안 이후에는 일부 세대원 전입만으로도 요건이 충족된다. 단, 기존 주택 매각이 지연될 경우 비과세 혜택을 잃을 수 있으므로 매각 시점 관리가 중요하다.
3. 주택 보유기간이 리셋되지 않는다는 건 무슨 뜻인가?
이전에는 다주택자가 1세대 1주택 조건을 갖추기 위해 다른 주택을 정리하고 나면 보유기간이 0부터 다시 시작되어 비과세 요건 충족에 불리했다. 개정안 이후엔 주택 수와 무관하게 해당 주택을 실제로 보유하고 거주한 기간만 기준으로 인정되기 때문에 과거 보유기간이 날아가지 않는다는 의미다.
4. 규제지역이 아닌 곳에서 주택을 팔면 여전히 중과세가 적용되나?
규제지역이 아닌 곳에서의 주택 매도는 원칙적으로 중과세 대상이 아니었다. 하지만 보유 주택 수에 따라 세부담이 컸던 다주택자는 이번 중과세 유예 조치로 지역 불문하고 양도세 부담이 경감되며, 규제지역이더라도 기본세율만 적용받는다는 점에서 전국적으로 매물 출회를 자극할 수 있다.
5. 주택 보유 목적이 ‘가정 어린이집’이라면 세금 혜택이 있나?
그렇다. 5년 이상 가정어린이집으로 사용하고 국세청에 사업자 등록이 되어 있다면, 해당 주택은 주택 수 계산에서 제외되며 양도 시 중과세율 적용이 배제된다. 실제 운영기간이 요건에 부합하는지가 핵심 기준이다.
6. 상속받은 주택도 비과세 조건에 해당될 수 있나?
상속주택의 경우 상속일로부터 5년 이내에는 주택 수에 포함되지만, 해당 주택을 양도할 때는 중과세율이 적용되지 않는다. 또한 상속받은 주택이 ‘고가주택’이 아니라면 1세대 1주택 요건 충족 시 비과세 혜택도 가능하다.
7. 조정대상지역이 갑자기 지정되었을 경우 기존 계약은 어떻게 되나?
조정대상지역으로 지정되기 전에 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급했다면, 해당 주택은 중과세율 적용에서 제외된다. 공고일 이전 계약에 대한 ‘소급 적용 배제’ 원칙이 유지된다.
8. 수도권 밖 실수요 주택의 기준은 어떻게 판단되나?
취학, 근무, 질병 등 불가피한 실수요 사유로 수도권 밖에서 주택을 취득한 경우엔 주택 수 계산에서 제외된다. 단, 소명 자료가 필요할 수 있으며, 단순한 투자 목적일 경우 세제 혜택은 제한된다.
9. 다주택자의 경우 장기보유특별공제를 최대 얼마까지 받을 수 있나?
최대 30%까지 공제받을 수 있으며, 3년 이상 보유 시 매년 2%씩 누적된다. 15년 보유 시 최대치 도달. 단, 양도차익이 크더라도 중과세율이 적용되지 않으면 공제액 효과는 더욱 크다.
10. 시행령 개정일 이전에 집을 팔았다면 소급 적용되나?
이번 개정안은 2022년 5월 10일부터 시행되며, 그 이후 양도에 대해 소급 적용된다. 즉, 개정안 공포 전이라도 해당일 이후 거래는 개정된 세법에 따라 혜택을 받을 수 있다.
