주택임대소득 종합소득세 부동산 임대보증금 간주임대료
주택 임대소득은 근로소득과는 다른 과세 방식을 적용받습니다. 따라서 직장 생활을 하는 근로자 중 주택 임대소득이 있는 경우에는 연말정산 외에도 종합소득세 확정신고를 따로 진행해야 합니다.
종합소득세 확정신고는 일반적으로 퇴사 후 연말정산을 약식으로 완료한 중도 퇴사자나 주택 임대소득이 있는 분들에게 해당합니다. 따라서 연말정산과는 별개로 종합소득세 신고 기간 동안 확정신고를 완료해야 합니다.
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종합소득세 주택임대소득 납부
세무서로부터 받은 주택 임대소득 신고 안내 우편물에서는 주택임대 총수입금액을 확인할 수 있습니다. 이 중 월세가 없고 보증금 등에 대한 간주임대료만 있는 경우도 있습니다. 임대소득에 대한 세금을 일반적으로 ‘임대소득세’라고 합니다. 그러나 모든 임대소득자가 이러한 세금을 납부하는 것이 아닌 월세 임대소득이 있는 경우에만 임대소득세를 납부해야 합니다.
월세 임대소득이 있는 경우에는 다음과 같은 경우에 임대소득세를 납부해야 합니다:
- 고가 주택 1주택을 소유한 경우
- 다주택을 소유한 경우
- 전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상을 보유한 경우
그러나 주택 임대사업을 처음 시작한 분이라면 월세를 받지 않고 보증금을 받고 계약기간이 만료되면 그대로 반환하는 경우가 일반적입니다. 이런 경우 보증금에 대한 임대소득세가 없다고 생각할 수 있습니다.
전세보증금 3억원 초과 3주택 이상 보유
하지만 ‘전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상을 보유한 경우’는 월세 임대소득이 없더라도 임대소득세를 납부해야 합니다.
3주택 이상 보유하고 있으며 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우, ‘간주임대료’를 납부하게 됩니다.
간주임대료 임차임 보증금
간주임대료는 월세 대신에 임대인이 일정 기간 동안 임차인으로부터 받은 보증금을 말합니다. 이러한 간주임대료도 주택 임대소득에 포함되어 세금을 부과받게 됩니다.
간주임대료 : (보증금 – 3억원)적수 × 60% × 정기예금이자율 × 1/365(윤달 366)
간주임대료를 계산하는 방식은 위 계산식과 같지만, 단순 비교를 위해 1억원에 대한 이자율은 1.2% 대입 시 120만원이 됩니다.
주택 임대소득에 대한 종합소득세는 다음과 같은 절차를 따릅니다.
- 종합소득세 신고서 작성: 종합소득세 신고서를 작성하여 주택 임대소득을 포함한 모든 소득과 공제 내역을 기재합니다.
- 납부액 계산: 신고한 종합소득을 기반으로 종합소득세를 계산합니다. 주택 임대소득에 대해서는 해당 세율을 적용하여 세금을 계산합니다.
- 납부: 계산된 종합소득세를 납부합니다. 납부 방법은 세무서에서 안내해줄 것입니다. 보통은 지정된 기간 내에 납부해야 합니다.
종합소득세 신고와 관련하여 자세한 내용은 국세청이나 세무서에서 안내하는 세무공문이나 공식 웹사이트를 참고하시는 것이 좋습니다. 또한, 각 지역의 세법과 규정이 다를 수 있으므로 본인이 속한 지역의 규정을 따라야 합니다.
사례 1. 간주임대료 계산:
- A, B, C 주택 보유 중 2주택(A, B)을 임대한 경우 A 주택: 보증금 2억 원, 임대기간 6월 1일 ~ 6월 30일 (30일) B 주택: 보증금 3억 원, 임대기간 7월 1일 ~ 12월 31일 (184일)
- A 주택의 보증금 적수는 ‘2억 원 × 30일 = 6,000만 원’, B 주택의 보증금 적수는 ‘3억 원 × 184일 = 5,52억 원’입니다. 따라서 2억 원은 B 주택의 보증금에서 먼저 차감합니다.
- B 주택: (3억 원 – 2억 원) × 184일 × 60% × 2.9% × 1/365 = 94,794원 A 주택: (2억 원 – 0원) × 30일 × 60% × 2.9% × 1/365 = 2,163원
따라서 해당 간주임대료를 주택임대소득에 대한 소득세 신고 시 월세 등 수입금액에 반영해야 합니다.
사례 2. 간주임대료 계산:
A, B, C 주택 보유 중 2주택(A, B)을 임대한 경우 A, B, C 주택 모두 부부공동명의 50:50 지분율 A 주택: 보증금 3억 원, 임대기간 1월 1일 ~ 12월 31일 (365일) B 주택: 보증금 2억 원, 임대기간 1월 1일 ~ 12월 31일 (365일)
- A 및 B 주택 모두 보증금 적수는 동일합니다. 따라서 A+B 주택 합산 보증금액에서 2억 원을 차감하고 계산하시면 됩니다.
- A + B 주택: (5억 원 – 2억 원) × 365일 × 60% × 2.9% × 1/365 = 8,710,000원 남편 수입금액: 8,710,000원 ÷ 2 = 4,355,000원 배우자 수입금액: 8,710,000원 ÷ 2 = 4,355,000원
위 사례로 살펴보면 부부 공동명의로 보다 각각 단독명의로 1주택씩 소유하는 것이 종합소득세 세액면에서는 유리할 수 있습니다.
주택 임대소득에 대한 세금은 개인의 재정 상황과 국가의 세법에 따라 다를 수 있으므로, 전문적인 세무사나 회계사와 상담하여 정확한 세금 부과 및 납부 사항을 확인하는 것이 중요합니다.
