부동산 1주택자 전월세 5% 상승시 실거주 1년 인정
부동산 가격이 치솟으면서 1가구 1주택자에 대하여 전월세 5% 인상 시 실거주 1년으로 인정하는 방향으로 정책을 진행한다고 합니다. 현 정부가 임대료를 5% 이내로 올린 임대인을 대상으로 총 2년 실거주의 양도소득세 비과세 요건 중 1년을 인정해주는 등의 전·월세 안정책을 내년도 경제정책으로 진행하고 잇습니다.
하지만 임대차 3법 등 임대차 시장을 교란시킨 정책에 대해서는 기존 입장을 고수하고 있는 데다 전세 및 월세 시장을 주도하는 다주택자에 대해서는 별도의 추가 혜택을 주지 않기 때문에 얼마나 개선이 될지는 미지수이고 현재 이에 대해 불만을 가지고 있는 사람들도 많은것이 현실입니다.
부동산 1세대 1주택자 실거주 년 인정
2021년 12월 20일 기획재정부가 발표한 ‘2022년 경제정책 방향’에 따르면 정부는 신규 · 갱신 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내 인상한 임대인을 ‘상생임대인’이라 일컫고 해당 계약을 2년간 유지 시 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 2년의 실 거주 요건 중 1년을 충족한 것으로 인정하겠다고 합니다.
다만 혜택 대상은 임대 개시 시점 공시가 9억 원 미만의 주택을 보유한 1가구 1주택자에 한해 이날부터 내년 12월 말까지 체결되는 계약에 한정됩니다.
신규 계약 혹은 임대차 계약을 승계받는 주택 매수자의 경우 해당 혜택이 적용되지 않도록 했으며 이는 본인이 보유한 부동산이 본인이 거주하는 것이 아닌 임대차를 놓고 있는 1가구 1주택 ‘갭투자자’에게 혜택을 받겠다는 의미입니다.
갭투자자에게도 세제 완화 혜택을 주겠다는 점에서 고무적이지만 다주택자가 아닌 1가구 1주택자로 제한했다는 점에서 전·월세 시장 안정 효과는 한정적일 것으로 보이며 임대 물량 공급 가운데 상당분이 다주택자가 보유한 주택인 만큼 임대차 시장 안정을 위해서는 이들에게도 혜택을 주는 편이 효과적으로 보이지만 정부의 ‘다주택자 옥죄기’ 기조 때문에 다주택자에 대한 혜택은 제외된 것으로 보입니다.
또한 정부는 또한 월세 부담 완화를 위해 내년 월세 세액공제 공제율을 기존 10~12%에서 12~15%로 상향하기로 했습니다.
정부는 한시 상향 이유로 “신규 임대차 계약 시 전세에서 반전세로의 전환 확대 등에 따른 월세 부담 완화를 위해서”라고 설명했으며 사실상 임대차 3법 및 보유세 강화로 ‘전세의 월세화’ 현상을 심화시켰음을 자인한 것으로 보입니다. 여기에 주거급여·청년 월세지원 등 취약계층 임차료 지원을 강화하고 올해 일몰이 도래되는 전세반환보증보험 보험료 지원 또한 내년 상반기까지 연장됩니다.
하지만 전·월세 시장 왜곡을 만든 임대차 3법에 대해서는 기존 기조를 유지하는 모양새로 임차인에게 유리한 정책들을 대거 시행한다지만 임대인 / 임차인 간 분쟁만 격화, 시장 불안을 야기할 수 있다는 우려가 나오는 가운데 정부는 분쟁계약갱신 과정에서 임차인이 신청 시 임대차 정보를 지방자치단체에서 일정 기간 교부하도록 하고 임대인의 갱신거절 후 제 3자 임대하거나 주택을 매각해 손해배상한 사례 등을 묶어 분쟁조정 사례집을 발간할 계획입니다.
한편 정부는 부동산 시장 하향 안정 기조를 안정시키겠다며 기존 대책에 담긴 주택 공급 속도를 획기적으로 제고하겠다고 밝혔으며 공공정비·도심공공복합·소규모주택정비 사업 후보지를 추가 공모하고 태릉골프장 부지를 내년 상반기 중 지구지정하고 과천 지구 또한 2022년 내 지구계획을 확정하는 등 주요 부지의 사업 또한 가시화시키겠다는 계획이다. 사전청약 또한 당초 계획된 6만 2,000가구에서 6만 8,000가구로 확대합니다.
전세시장 수급개선을 위해서 공실임대를 활용, 내년도 전세형 주택 공급을 3만 9,000가구에서 최소 5,000가구 이상 추가 확대할 예정이며 모듈러 주택에 대한 용적률·건폐율을 완화해 단기 주택건설 물량을 확대하고 공공임대주택 14만 가구를 내년 차질 없이 공급할 뿐 아니라 입주 시기도 앞당긴다는 계획으로 부동산 시장 불법·불공정 행위에 대해서도 집중단속을 실시하고 투기근절대책 또한 마무리한다. 과도한 민간 개발이익 귀속을 방지하기 위한 이른바 ‘대장동 방지법’ 또한 제도화를 본격 추진할 계획입니다.
FAQ
전월세 5% 인상 조건은 어디까지 적용되나요?
임대료 5% 이내 인상 기준은 **직전 계약 기준 총 임대료(보증금+월세 환산액)**을 기준으로 계산됩니다. 단순 월세만 비교하거나 보증금만 비교하면 오류가 발생할 수 있으니, 국토부 고시 환산율(2025년 기준 연 4%)을 반영한 종합 계산이 필요합니다.
1가구 1주택자가 일시적 2주택이 된 경우 실거주 1년 인정받을 수 있나요?
일시적 2주택자가 된 경우, 기존 주택을 일정 기간 내 처분하면 여전히 1가구 1주택으로 인정될 수 있습니다. 단, 실거주 1년 대체 인정 혜택은 처분 시점이 아닌 임대차 계약 체결 당시 1주택 상태여야만 적용됩니다. 계약 시점 기준을 반드시 확인하세요.
실거주 인정은 세입자가 계속 살아야 하나요?
임대차 계약이 2년간 유지되어야 하므로 동일 임차인과의 계약 연장이 중요한 기준입니다. 중도 퇴거 시 실거주 1년 인정이 무효될 수 있습니다. 중간에 세입자가 바뀌면 실거주 인정 요건이 충족되지 않기 때문에 계약 유지 상태가 가장 중요합니다.
실거주 1년 인정은 양도소득세를 얼마나 줄여주나요?
기본적으로 2년 실거주 요건을 채워야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 이 제도를 활용하면 1년만 실제 거주하면 나머지 1년은 임대계약으로 대체 인정됩니다. 단, 장기보유특별공제 등은 실거주 여부에 따라 차등 적용되기 때문에, 구체적인 세금 계산은 세무전문가의 상담이 필요합니다.
상생임대인 혜택은 전세 재계약 시 자동으로 적용되나요?
자동 적용되지 않습니다. **임대차계약서와 실제 계약 조건(5% 이내 인상 여부 등)**을 기준으로 혜택 여부가 판단되며, 세무서에 비과세 신청 시 이를 명확히 증빙해야 합니다. 임의로 상생임대인으로 간주해 신청하면 불이익을 받을 수 있습니다.
주택 가격이 상승해 공시가 9억 원을 초과하면 혜택이 사라지나요?
공시가 기준은 임대 개시 시점을 기준으로 판단합니다. 이후 공시가격이 9억 원을 초과하더라도 기존 계약에 대해서는 소급하여 불이익이 발생하지 않습니다. 하지만 새로운 계약 체결 시점에는 다시 공시가 기준을 확인해야 하며, 계약 당시 9억 원 초과 시 혜택을 받을 수 없습니다.
전세보증금 반환보증 보험이 연장된다는 게 무슨 의미인가요?
세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 사태를 대비해 제공되는 전세보증금 반환보증보험의 보험료 지원이 2025년 상반기까지 한시적으로 연장되었습니다. 이는 취약계층이나 청년 세입자 보호를 위한 조치이며, 한국주택도시보증공사(HUG) 등을 통해 가입이 가능합니다.
