부동산 임대차 계약 중개수수료 누가 부담해야 할까? 묵시적갱신 FAQ 개편안

부동산 거래에서 중개수수료와 관련하여 많은 분들이 헷갈리고 분쟁이 많은 주제를 다루고 있습니다. “부동산 임대차 계약과 중개수수료(복비) 부담”에 대해 자세히 알아보겠습니다.

부동산 임대차 계약 만료된 경우

임대차 계약이 만료된 경우와 묵시적 갱신이 이루어진 경우 중개수수료는 일반적으로 “임대인”이 부담하며, 묵시적 갱신이란 이전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 연장되는 것을 의미합니다.

참고 : 부동산 월세 및 전세 중개수수료 계산방법 및 지급시기

부동산 중개수수료 현금영수증 발행 및 계산방법

그러나 실무에서는 계약 기간 만료 전 임차인이 이사 등으로 임대차를 종료시키는 경우, 기존 임차인이 중개수수료를 부담하는 경우가 있습니다.

이는 임대인이 기존 임차인에게 임대기간이 남아 있다는 이유로 새로운 임차인과의 계약에 동의하지 않을 수 있기 때문입니다.

따라서, 기존 임차인은 자발적으로 부동산 중개수수료를 부담하고 새로운 임차인을 구해 이사를 가는 경우가 많습니다.

경기도 부동산 중개수수료

주택 (부속토지 포함)의 중개보수 비용 (경기도 부동산 중개보수 등에 관한 조례 2조)

구분	부동산 거래금액	산한요율	한도액	비고
매매 및 교환	5천원만 미만	1천분의 6	250,000원	부가가치세 별도
	5천만원 이상 ~ 2억원미만	1천분의 5	800,000원
	2억원 이상 ~ 6억원 미만	1천분의 4	–
	6억원 이상 ~ 9억원 미만	1천분의 5
	9억원 이상	1천분의 9 이내에 협의
임대차 등	5천만원 미만	1천분의 5	200,000원
	5천만원 이상 ~ 1억원 미만	1천분의 4	300,000원
	1억원 이상 ~ 3억원 미만	1천분의 3	–
	3억원 이상 ~ 6억원 이상	1천분의 4
	6억원 이상	1천분의 8 이내에 협의

중개보수는 거래가액에 상한 요율을 곱한 금액으로 하며 한도액을 초과하는 경우에는 한도액의 범위 안에서만 받을 수 있습니다.

묵시적 갱싱 중 계약 해지경우

또한, 묵시적 갱신 중에 계약을 해지하는 경우에도 일방 당사자의 과실이 없다면, 부동산 중개수수료는 계약 당사자인 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 것이 기본 원칙입니다.

따라서, 임차인이 묵시적 갱신 중 계약을 해지하려면, 부동산 중개수수료를 부담하고 임대인과 협의한 후 계약을 종료해야 하나 부동산 거래에서의 중개수수료 부담은 계약서와 현실 사정을 종합적으로 고려해야 합니다.

각 상황에 따라 다른 원칙과 예외 사항이 존재하므로, 실제 상황에서는 계약서와 관련 법률, 임대인과 임차인의 협의 등을 고려하여 결정되어야 합니다.

부동산 거래 중개수수료 부담사례 4가지

부동산 거래에서의 중개수수료 부담은 많은 분들에게 혼란을 주고 있는 문제 중 하나입니다.

특히 임대차 계약과 관련하여 누가 중개수수료를 부담해야 하는지에 대해 많은 분들이 질문하고 있습니다. 임대차 계약이 만료된 경우와 묵시적 갱신이 이루어진 경우, 중개수수료는 기본적으로 “임대인“이 부담하는 것으로 원칙이 적용됩니다.

그러나 이러한 원칙에도 불구하고 실제 상황에서는 누가 부동산 중개수수료를 부담해야 하는지에 대해 혼란이 있을 수 있기 때문에각각의 임대차 계약에 따른 중개수수료 납부해야 하는 사람에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

첫째, 임대차 계약이 만료된 경우입니다.

임대차 계약이 만료되었다면 중개수수료는 기본적으로 “임대인“이 부담하는 것이 원칙입니다.

하지만 이 경우에도 계약서와 현실 사정을 종합적으로 고려해야 하는데 만약 임대인과 임차인 간에 특별한 합의가 있거나 계약서에 다른 내용이 명시되어 있다면, 그에 따라 중개수수료를 부담해야 할 당사자가 달라질 수 있습니다.

둘째, 묵시적 갱신이 이루어진 경우입니다.

묵시적 갱신이란 기존 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 계약 갱신 거절 등의 통지를 하지 않으면 이전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 연장되는 것을 의미합니다. 이 경우에도 중개수수료는 일반적으로 “임대인”이 부담하는 것이 기본 원칙입니다. 그러나 임대인과 임차인 간에 별도의 협의가 있거나 계약서에 다른 내용이 명시된 경우에는 이에 따라 부담 주체가 달라질 수 있습니다.

셋째, 계약 기간 만료 전 임차인의 이사 등으로 인한 계약 종료 경우입니다.

기본 원칙은 임대인과 새로운 임차인이 중개수수료를 부담해야 합니다.

그러나 실무에서는 기존 임차인이 계약 기간 만료 전에 이사 등으로 임대차를 종료시키는 경우가 있습니다.

이 경우에는 임대인이 기존 임차인에게 임대기간이 남아 있다는 이유로 새로운 임차인과의 계약에 동의하지 않을 수 있기 때문입니다. 따라서, 기존 임차인은 자발적으로 중개수수료를 부담하고 새로운 임차인을 구해 이사를 가는 경우가 많습니다.

넷째, 묵시적 갱신 중에 계약을 해지하는 경우입니다.

묵시적 갱신 중에 계약을 해지하는 경우에도 일방 당사자의 과실이 없다면, 중개수수료는 계약 당사자인 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 것이 기본 원칙입니다. 그러나 이 경우에도 계약서와 현실 사정을 고려해야 합니다. 만약 해지를 원하는 임차인 측에 과실이 있다면, 중개수수료를 부담해야 할 책임이 있을 수 있습니다.

이와 같이 부동산 거래에서의 중개수수료 부담은 계약서와 현실 사정을 종합적으로 고려해야 합니다.

각 상황에 따라 다른 원칙과 예외 사항이 존재하므로, 실제 상황에서는 계약서와 관련 법률, 임대인과 임차인 간의 협의 등을 고려하여 결정되어야 합니다. 따라서, 부동산 거래 시에는 전문가의 도움과 상세한 계약서 작성을 통해 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.

또한, 추가적인 궁금증이 있다면 전문가와 상담하거나 법률 자문을 받아보시기를 권장합니다.

중개수수료 FAQ

중개수수료를 계약서에 명시하지 않았는데 누가 부담하나요?

계약서에 중개수수료에 대한 명시가 없다면 일반적으로는 거래 관행에 따라 부담 주체가 결정됩니다.

예를 들어 임대차 계약의 경우 계약 갱신이 아닌 신규 계약이면 임차인이, 묵시적 갱신이나 계약만료 후 재계약은 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다. 하지만 명확하지 않을 경우 분쟁의 소지가 있으므로, 계약 체결 시 반드시 중개수수료 부담 주체를 문서화하는 것이 좋습니다.

임대차 계약 만료 전에 임차인이 먼저 나가고 새로운 세입자를 구했어요. 이때 중개수수료는 누가 내야 하나요?

임차인이 먼저 퇴거 의사를 밝히고 스스로 다음 세입자를 구하는 경우, 보통 기존 임차인이 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다.

이는 임대인이 계약 기간이 남아 있는 상황에서 새로운 계약에 동의해준 것이기 때문에 임대인의 입장에서 중개비를 부담할 이유가 없다고 보기 때문입니다. 다만, 이는 법적 의무가 아니라 현실적 합의에 따른 것이므로, 사전에 협의를 통해 부담 여부를 조율하는 것이 바람직합니다.

계약서를 쓰지 않고 말로만 계약했는데 중개수수료를 청구받았습니다. 내야 하나요?

중개가 실질적으로 이루어졌고, 부동산 중개업소를 통해 임대차 계약이 성사되었다면 계약서를 작성하지 않았더라도 중개수수료를 지급할 의무가 생길 수 있습니다.

부동산 중개업자는 중개 활동에 대해 정당한 보수를 청구할 수 있으며, 거래가 실제로 이뤄졌는지가 핵심입니다. 향후 분쟁을 방지하기 위해서는 간단한 확인서라도 작성해 두는 것이 좋습니다.

전세 계약인데 중개수수료가 너무 많이 나왔습니다. 기준보다 초과 청구된 건 아닌가요?

중개수수료는 지역별 조례에 따라 상한 요율과 한도액이 정해져 있습니다.

경기도 기준으로 2억 원 이상 ~ 6억 원 미만 전세 계약의 경우 상한 요율은 0.4%입니다. 이를 초과해 청구된 경우 부당청구일 수 있으며, 관할 시군구청에 민원이나 신고가 가능합니다. 계약 전에 반드시 요율표를 확인하고, 금액 산정 근거에 대해 설명을 요구하세요.

묵시적 갱신 중 임차인이 일방적으로 계약을 해지하고 나가면 어떻게 되나요?

묵시적 갱신은 자동 연장의 개념이므로, 특별한 사유 없이 임차인이 일방적으로 해지할 경우 계약 위반이 될 수 있습니다.

이 경우 중개수수료뿐만 아니라 위약금이나 손해배상 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 중개수수료는 일반적으로 새로운 계약이 이뤄졌을 때 해당 임대인과 신규 임차인이 부담하지만, 기존 임차인의 과실이 있는 경우 중개수수료 부담 가능성도 배제할 수 없습니다.

임대차 계약 중도 해지 시 중개수수료를 환불받을 수 있나요?

중개수수료는 계약이 성사된 시점에 중개인이 수행한 업무에 대한 보수로 지급되는 것이므로, 계약이 중도 해지되더라도 일반적으로 환불 대상이 되지 않습니다. 다만, 중개사고나 명백한 과실이 있었던 경우에는 일부 환급이 가능할 수 있으므로 구체적인 사유에 따라 판단해야 합니다.

중개수수료 관련 사기 유형 및 대처방안

1. 허위 매물로 유도 후 중개수수료 요구

사례: “조건 좋은 전세 매물”이라는 광고에 유인되어 방문했지만, 실제로는 해당 매물이 없거나 계약 불가능한 상태인 경우. 중개사는 ‘계약이 방금 끝났다’며 다른 고가 매물을 소개하거나 수수료 선지급을 요구함.

대처법: 허위 매물이 의심될 경우 해당 공인중개사의 등록 여부를 국토교통부 ‘부동산거래질서정보시스템’ 또는 ‘한국공인중개사협회’에서 조회해 확인하세요. 계약 전 수수료 선지급을 요구할 경우, 명확한 계약 체결 후에 지급하겠다고 단호히 대응해야 합니다.

2. 중개업소 아닌 일반인이 중개사 행세

사례: 개인이 부동산 중개사인 것처럼 행세하며 SNS, 부동산 앱을 통해 매물을 소개하고 계약금을 먼저 받아 잠적하는 방식의 사기.

대처법: 반드시 공인중개사 자격증과 개설등록번호를 확인하고, 등록된 중개업소를 통해 계약을 진행하세요. 계약은 반드시 사무실에서 서면으로 이뤄지도록 하고, 신분 확인도 필수입니다.

3. 중개수수료 과다청구 및 허위 계산

사례: 계약이 완료된 후 중개인이 요율표에 없는 금액을 요구하거나, 세금 포함 가격인 것처럼 속여 더 많은 수수료를 청구하는 경우.

대처법: 지역별 조례에 따라 정해진 상한요율을 반드시 확인하고, 계산방식에 대한 설명을 요구해야 합니다. 중개계약서에 명확하게 수수료 금액과 산출 근거가 기재되어 있는지 확인하세요. 과다청구 시 관할 지자체에 신고하면 행정처분이 가능합니다.

4. 수수료 받고 나서 계약 해지 유도

사례: 중개인이 계약 성사를 앞두고 수수료를 먼저 받고, 갑작스럽게 “임대인이 마음을 바꿨다”거나 “문제가 생겼다”며 일방적으로 계약을 파기하고 환불을 거부하는 경우.

대처법: 중개수수료는 원칙적으로 ‘계약 성사 시’ 지급하는 것이며, 계약이 이뤄지지 않았다면 수수료 지급 의무는 없습니다. 서면 계약이 체결되지 않은 상태라면 중개수수료를 미리 주지 않아야 합니다. 피해가 발생한 경우 공정거래위원회, 지자체 민원센터, 소비자보호센터 등에 신고할 수 있습니다.

실제 사례

사례유형	내용	대처 결과
허위 매물 광고	전세 매물 확인 후 중개업소 방문했으나 ‘방금 계약됐다’며 다른 고가 매물 유도	국토부에 허위매물 신고하여 해당 중개업소 행정처분
무등록 중개사기	블로그 통해 임대계약 유도 후 계약금만 받고 잠적	경찰 신고 후 사기죄로 수사 진행, 중개인 신분 불명확 확인됨
수수료 과다 청구	2억 전세 계약인데 요율 0.6% 적용해 120만 원 요구	조례상 상한 요율 초과로 시청 민원제기, 과다금액 환급
선지급 후 계약파기	중개수수료 지급 후 “임대인 변심”으로 계약 무산	중개사 자격증 확인 없이 진행, 환불 거부돼 법적 분쟁 진행

안전한 거래를 위한 실천 수칙

• 계약 전 중개사 등록 여부와 중개사무소 등록증, 자격증 확인
• 모든 계약은 서면으로 진행하며, 계약 내용 사본 반드시 보관
• 중개수수료는 계약 체결 이후 지급, 선지급 요구는 거절
• 지역별 상한 요율 숙지 및 계산 근거 확인
• 계약금, 보증금 등은 반드시 계좌이체로 이체 내역 기록 남기기
• 허위매물 또는 사기 의심 시 지자체 및 소비자센터에 즉시 신고

부동산 중개수수료는 단순한 수수료를 넘어서 신뢰와 직결되는 부분입니다. 정확한 정보 확인과 꼼꼼한 계약 진행으로 사기 피해를 예방하시고, 이상 징후가 보인다면 전문가 상담이나 관계기관에 적극적으로 대응하시기 바랍니다.

부동산 거래에서 중개수수료 부담에 대한 분쟁과 혼란을 최소화하기 위해서는 관련 법률과 규정을 잘 숙지하고, 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 또한, 계약서 작성 시에는 각 당사자의 의무와 책임, 중개수수료 부담 등을 명확하게 기재하고 서로 합의된 내용을 잘 확인하는 것이 필요합니다. 이를 통해 공정하고 원활한 부동산 거래가 이루어질 수 있도록 노력하시기 바랍니다.

이상 부동산 거래는 매우 중요하고 복잡한 과정이므로, 믿을 수 있는 부동산 전문가와 법률 전문가의 도움을 받으면 더욱 안전하고 신뢰성 있는 거래를 할 수 있습니다.

새로운 집을 찾거나 부동산 거래를 준비하고 계신 분들께는 합리적인 결정을 내리기 위해 충분한 정보를 습득하시고, 상담을 받으시는 것을 권장합니다. 부동산 거래와 관련된 모든 분들에게 행복하고 원활한 거래가 이뤄지길 바라며, 궁금한 점이나 도움이 필요하신 경우 언제든지 문의해주시기 바랍니다. 감사합니다.