공시지가와 공시가격은 어떻게 다를까? 세금에 미치는 영향까지 한눈에 보기
부동산에 관심있는 분들이라면 부동산 시세 및 세금에 대해 궁금한 분들이 많을텐데요 이러한 부동산 가격을 매년 조사하고 발표하는 일을 국토교통부에서 진행하며 이를 부동산 공시지가에 대하여 공시가격을 매년 발표합니다. 그리고 이러한 공시가격을 기준으로 우리들이 부동산 가격이 폭등했는지 하락했는지를 알 수 있게 되는데 이러한 공시지가를 조회하기 위해서는 부동산 알리미를 통해서 확인이 가능합니다.
보통 부동산 공시지가는 1년에 2번 1월1일과 7월 1일 2번 공개가 되며 인터넷을 통해 쉽게 조회가 가능합니다.
여기서 개별공시지가란 시장이나 군수, 구청장등이 공시한 관할지역의 개별 토지가격을 정하느것을 말하며 부동산 공시가격으로는 아파트나 주택, 토지등 각각에 대해서 조회가 가능합니다.
부동산 공시가격 세금기준 및 적용
| 구분 | 적용기준 |
|---|---|
| 종합부동산세 “종부세“ | 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원 (단독명의 1세대 1주택자 9억원)을 초과하는 경우 |
| 양도소득세 | 실거래가가 확인되지 않는 경우,환산취득가액으로 계산할때 양도 시 기준시가, 취득시 기준시가 사용 |
| 재산세 | 공시가격의 60% X 세율 |
| 상속증여세 | 단독주택 : 개별단독주택 공시가격으로 산정 토지 : 공시지가로 산정 |
| 취득세 | 증여 (또는 상속)으로 취득시 공시가격 X 4% (상속 3.16%) |
| 지역 건강보험료 | (공시가격 x 60%)의 등급별 점수 x 195.8원 (2020년 기준) |
| 건강보험료 피부양자 자격 | 공시가격 9억원 이하 또는 9억원 초과 ~ 15억원 이하 & 연소득 1천만원 이하 |
| 기초 연금대상자 자격 | 소득환산액 – 공시가격 x 4% |
기준시가가 영향을 미치는 부동산 관련 세금은 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 취득세 (상속, 증여로 취득 시) 지역건강보험료와 기초연금대상 자격에 영향을 미치며 부동산 공시 가격 조회를 통해 아파트 기준시가 조회방법가 가능합니다.
이러한 개별고시지가는 상속세와 증여세, 취득세등 과세표준시에 활용됩니다.
- 상속증여세 보충적 평가방법에 사용
- 취득세 과세표준으로 활용
- 각종 부담금의 부과기준으로 활용
부동산 공시지가 가격 알리미 조회방법
부동산 공시가격 알리미 사이트로 접속하면 현재 표준지 공시지가에 대하여 총 5가지의 항목별로 조회가 가능합니다.
- 공동주택 공시가격 “주택공시”
- 표준 단독주택 공시가격 “주택 공시”
- 개별 단독주택 공시가격 “”주택 공시”
- 표준지 공시지가개별 “토지 공시”
- 공시지가 “토지 공시”
공동주택 공시가격
아파트 및 연립주택, 다세대주택 등 공동주택에 대한 부동산 적정가격을 산정하여 비교해 볼 수 있습니다.
원하는 지역, 서울특별시, 부산광역시, 대구광역시, 인천광역시 등 원하는 시/도. 시/군/구/동으로 조회가 가능하며 건물번호 및 단지로도 조회가 가능합니다.
지도검색을 통해 원하는 지역을 지도에서 클릭할 수 있으며 해당지역에 대한 표준단독주택가격에 대해서 도로명주소와 거물용도, 공시가격, 건물 및 대지 건축에 면적과 층수, 용적률, 지리적위치에 따른 주위환경과 건폐율등을 자세하게 알 수 있습니다.
표준지 단독주택 및 개별단독주택 공시가격
표준지 단독주택 공시가격 및 개별단독주택 공시가격을 조회방법도 동일합니다.
표준지 공시지가 조회
표준지 공시지가란 말은 부동산 공시지가 감정평가에 관한 법률에 의거 국토교통부 장관이 매년 공시일 기준인 1월1일 기준으로 표준지 가격을 조사해 평가하며 심의를 거쳐 공시하는 적정가격을 말하며 이때 표준지 공시지가 조사는 모든토지를 조사하는게 아니며 약 50만 필지를 선정해 평가하는데 이 50만 필지는 주변환경,토지 이용상황,기타 자연,사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 토지중에 대표성있는 필지가 선정됩니다.
표준지 공시지가에 대한 조사·평가는｢부동산 공시지가에 관한 법률｣에 따라 66개 감정평가법인 및 감정평가사무소에서 총 1,180명의 감정평가사가 참여했으며 표준지 공시지가(안)은 감정평가사의 시세 조사를 토대로 지난 11.3일 발표한 ｢부동산 공시가격 현실화 계획｣에 따른 현실화율을 적용하여 산정되었습니다.
개별공시지가 조회
개별공시지가는 매년 국토교통부장관이 고시하는 표준지공시지가를 기준으로 하여 시장,군수,구청장등이 산정한 공시지가입니다. 표준지는 50만 필지를 대상으로 한다면 개별공시지가는 전 토지가 대상이며 주변 표준지공시지가를 토대로 토지 특성에 맞추어 가격배율을 산출,지가 산정을 통해 감정평가자의 검증을 받아 개별토지의 단위면적당 가격(원/제곱미터)이라고 볼수 있습니다
매년 1월 1일 기준의 공시지가는 4월 5일부터 20일간 조회가 가능하며 5월 31일에 공식적으로 개별공시지가가 결정되며 그 후 30일간의 이의신청을 통해 이의신청지가검증 및 처리를 진행하며 7월 30일에 개별공시지가 결정이 완료됩니다.
이상 부동산 공시지가와 공시가격에 대해 알아보았으며 이에 대한 주의사항으로 아래 7가지를 추가로 참고하세요
1. 공시가격은 실거래가가 아니다
공시가격은 정부가 세금 및 제도 운용을 위해 정한 ‘행정용 가격’일 뿐이며, 실제 매매되는 실거래가와는 다를 수 있습니다. 시장 상황에 따라 공시가격은 실거래가보다 낮거나 높은 경우도 있으니 세금 또는 재산 평가 시 주의가 필요합니다.
2. 공시가격 현실화율은 매년 조정된다
정부의 부동산 공시가격 현실화 계획에 따라 매년 현실화율이 변경될 수 있습니다. 특히 고가 주택이나 토지일수록 조정폭이 크므로, 내년 공시가격 발표 전에 변화 가능성에 대비해야 합니다.
3. 이의신청 기한을 반드시 체크할 것
공시가격에 이의가 있을 경우 반드시 정해진 이의신청 기간(보통 20~30일 이내) 내에 제출해야 하며, 기간 이후엔 수정 요청이 어렵습니다. 부당하다고 느낀다면 감정평가서 등의 근거자료를 준비해 적극적으로 대응하는 것이 좋습니다.
4. 1세대 1주택 기준은 꼼꼼히 따져야 함
공시가격에 따른 세금 감면을 받기 위해선 1세대 1주택 요건을 충족해야 합니다. 일시적 2주택, 부모와 자녀의 주택 소유 상황 등 때문에 요건을 충족하지 못해 세금 혜택을 못 받는 경우도 있어 세대원 기준, 주민등록 기준 등 꼼꼼히 확인해야 합니다.
5. 건강보험료 및 복지 수급자격에도 영향 있음
공시가격이 일정 기준 이상이면 지역 건강보험료가 인상되거나, 기초연금 등의 복지 대상에서 제외될 수 있습니다. 자산 요건에 따라 복지 자격을 판단하는 경우가 많으므로 사전에 자산총액을 정리해 보는 것이 좋습니다.
6. 상속·증여 예정자는 공시지가 확인 필수
토지나 주택을 상속·증여할 경우, 세액은 공시가격 또는 공시지가를 기준으로 산정됩니다. 시세보다 공시가격이 높은 경우 불필요한 세금 부담이 발생할 수 있으므로 계획 단계에서부터 검토가 필요합니다.
7. 건축물대장 정보와 일치 여부 확인
공시지가나 공시가격 산정 시, 건축물대장이나 등기부등본과 일치하지 않는 정보가 있다면 오류 발생 가능성이 있습니다. 실지 조사를 통해 잘못된 공시 내용이 있다면 바로잡을 필요가 있습니다.
부동산 공시지가 & 공시가격 FAQ
Q) 부동산 공시지가와 공시가격의 차이는 무엇인가요?
공시지가는 토지에 대한 가격, 공시가격은 주택이나 건물 등 부동산 전체의 가치를 나타내는 개념입니다. 공시지가는 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 평가해 발표하며, 공시가격은 공동주택, 단독주택 등 유형별로 나뉘어 별도로 고시됩니다.
Q) 공시가격은 어떤 세금에 영향을 미치나요?
공시가격은 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 취득세 등에 직접적인 영향을 미칩니다. 특히 1세대 1주택자 여부나 공시가격 9억 원 초과 여부에 따라 세금 부담이 크게 달라집니다.
Q) 개별공시지가와 표준지공시지가는 어떻게 다르나요?
표준지공시지가는 국토교통부가 전국 약 50만 필지를 대상으로 조사한 대표적인 기준가격이고, 개별공시지가는 이를 기반으로 각 지자체에서 개별 토지의 특성을 반영하여 산정한 것입니다. 실제 세금 부과는 개별공시지가를 기준으로 적용됩니다.
Q) 부동산 공시가격은 어디서 조회할 수 있나요?
‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트를 통해 공동주택, 단독주택, 토지 등 공시가격과 공시지가는 모두 조회할 수 있습니다. 주소 또는 지도검색을 통해 원하는 부동산의 상세 정보까지 확인 가능합니다.
Q) 부동산 공시가격의 공개일과 이의신청 기간은 어떻게 되나요?
표준지 공시지가는 매년 1월 1일 기준으로, 개별공시지가는 5월 31일 확정되며, 이후 약 30일간 이의신청 기간이 주어집니다. 이의신청이 접수되면 검증과 심사를 거쳐 7월 말경 최종 결정됩니다.
Q) 공시가격이 건강보험료나 기초연금 수급에도 영향을 미치나요?
그렇습니다. 지역 건강보험료 산정 시 공시가격은 점수 산출 기준으로 사용되며, 기초연금 수급 자격 판단 시 소득환산액 계산에 반영됩니다. 공시가격 상승은 건강보험료 증가나 복지 수급 자격에 영향을 줄 수 있습니다.
Q) 실거래가보다 공시가격이 낮은데, 양도소득세에는 어떤 기준이 사용되나요?
양도소득세는 실거래가가 명확할 경우 실거래가를 기준으로 계산되며, 실거래가가 없는 경우에는 공시가격을 기준으로 양도차익을 계산하게 됩니다. 이때 공시가격이 기준시가 역할을 합니다.
