전세금 반환보증 – 주택임대차 계약 보호 및 역전세

한국은 주택임대차 계약 시스템에서 독특한 전세제도를 가지고 있습니다. 이제 우리는 이 독특한 시스템에 대한 소개를 하고, 이것이 어떻게 서민의 주거 안정에 기여하고 있는지, 그리고 최근의 동향과 변화에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

한국의 전세제도는 다른 나라에서 찾아보기 힘든 독특한 주택임대차 계약 시스템으로, 금융제도의 뿌리가 제대로 내리지 않은 상황에서 발전해 온 제도입니다. 이 제도는 서민의 주거 안정을 위해 큰 역할을 하며, 임차인이 월세 대신 주택소유주에게 전세보증금을 대여함으로써 주거비용을 낮추고 동시에 큰 금액을 마련할 수 있는 기회를 제공합니다.

전세금 반환보증이란?

전세금 반환보증은 한국의 주택 임대차 계약 시스템에서 사용되는 제도 중 하나로, 임차인과 임대인 간의 계약에서 보증금을 안전하게 보호하는 목적을 가지고 있습니다.

항목	설명
정의	한국의 주택 임대차 계약에서 사용되는 제도로, 보증금을 안전하게 보호하고 반환하는 목적을 가지고 있습니다.
적용 대상	전세 계약 시에 적용되며, 전세금 반환보증을 포함시킬 수 있습니다.
작동 원리	1. 계약 체결: 임차인과 임대인 간에 전세 계약이 체결될 때, 전세금 반환보증을 포함시킬 수 있습니다. 2. 보증금 보호: 보증금은 보증기관에 의해 안전하게 보호됩니다. 3. 보증기관의 역할: 보증기관은 보증금의 일정 비율을 수수료로 받아들이고, 보증금을 반환해야 할 경우, 임대인이 반환을 거부하거나 미이행할 때 보증금을 대신 반환합니다. 4. 임대인의 의무: 만약 임대인이 보증금 반환 의무를 미이행하면, 보증기관은 보증금을 임대인에게 대신 지급하며, 추후에 임대인에게 구상권을 행사하여 반환을 요구합니다.
임차인의 이점	임차인은 보증금이 안전하게 보호되고 반환될 것임을 확신할 수 있습니다.
전세 시장의 안정성	전세금 반환보증은 전세 시장의 안정성을 높이는데 도움을 주며, 임차인과 임대인 간의 계약을 보다 신뢰성 있게 만드는데 기여합니다.

이 제도는 주택을 전세로 임대하는 경우에 적용되며, 보증금이 반환되지 않을 경우 임차인에게 손실을 입힐 수 있는 상황을 방지하기 위해 도입되었습니다.

임차인의 관점에서 보면 전세는 월세에서 ‘내집마련‘으로 이어지는 주거의 중요한 단계로서 임차인이 주택을 소유하는 과정을 시작하게 하는 주거사다리의 한 부분입니다. 반면, 임대인은 받은 보증금을 활용하여 주택을 구매할 수 있는 기회를 얻으며, 이를 통해 주택공급의 활성화에 기여하고 있으며 이처럼 전세는 임대인과 임차인 양쪽에게 이익을 제공하여 우리나라 주택 시장에서 중요한 역할을 하고 있습니다.

보증금액	주택유형	부채비율*	보증요율
9천만원 이하	아파트	80% 이하	연 0.115%
		80% 초과	연 0.128%
	단독·다가구	80% 이하	연 0.139%
		80% 초과	연 0.154%
	기타	80% 이하	연 0.139%
		80% 초과	연 0.154%
9천만원 초과~ 2억원 이하	아파트	80% 이하	연 0.122%
		80% 초과	연 0.128%
	단독·다가구	80% 이하	연 0.146%
		80% 초과	연 0.154%
	기타	80% 이하	연 0.146%
		80% 초과	연 0.154%
2억원 초과	아파트	80% 이하	연 0.122%
		80% 초과	연 0.128%
	단독·다가구	80% 이하	연 0.146%
		80% 초과	연 0.154%
	기타	80% 이하	연 0.146%
		80% 초과	연 0.154%

그동안 안정적으로 작동해온 전세제도는 최근 여러 가지 사건과 사고를 통해 잠재적인 위험요인을 드러내고 있습니다. 2020년 7월에는 “주택임대차보호법“이 개정되어 임대차 제도에 큰 변화가 있었습니다. 동시에 코로나19로 인해 유동성이 공급되면서 주택가격과 전세가격이 급등하였습니다.

그러나 2022년 하반기에는 금리가 빠르게 상승하면서 주택 시장이 급격히 위축되었고, 주택가격이 전세가격보다 낮아지는 현상도 나타났습니다. 이로 인해 ‘깡통전세‘라 불리는 현상이 빈번하게 발생하고 있으며, 전세가격 하락에 따라 재계약 시 임대인이 일부 보증금을 반환해야 하는 ‘역전세‘도 증가하고 있습니다. 이는 임차인이 임대인에게 대여했던 보증금을 돌려받지 못할 위험을 더 크게 만들고 있습니다.

전세가격의 변동과 역전세의 현황

전세의 계약 기간은 일반적으로 2년이며, 이 기간 동안 전세가격은 큰 변동이 없어야 합니다. 그러나 최근의 데이터를 토대로 보면, 작년 말부터 역전세가 시작되었으며, 현재로서는 수도권에 집을 보유한 임대인이 평균적으로 약 15%의 보증금을 임차인에게 돌려줘야 하는 것으로 추정됩니다. 이로 인해 전세시장은 예상치 못한 상황에 직면하고 있습니다.

역전세와 전세가율의 관계

역전세 위험은 전세가율과 밀접한 관련이 있습니다. 전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율로, 이 값이 높을수록 임차인의 재산을 보호하기 어려워집니다.

공시가격과 전세가율의 상관관계

특히 공시가격이 5,000만원 이하인 아파트와 연립 · 다세대 주택의 공시가격 대비 전세가율은 각각 137%와 151%를 기록하였으며, 공시가격이 커질수록 이 수치는 낮아지고 있습니다. 그리고 연립 · 다세대 주택의 전세가율은 아파트보다 높아 서민이 주로 거주하는 저가의 연립 · 다세대 주택일수록 전세보증금의 미반환 위험이 커진다는 경향이 나타납니다.

전세보증금 반환보증제도와 그 현황

전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 상환하지 않을 때 보증기관이 대신 갚아주는 제도입니다.

	HF 한국주택도시공사	HUG 주택도시보증공사
주택가겨의 기준	150% 이내	140% (23.1.1부터 변경)갱신은 (150%)
보증요율	우대가구 여부에 따라 연 0.02~0.14 차등	금액에 따라 0.115~0.122% 차등적용
대상	단독, 다가구.연립, 디세대. 주거용오피스텔. 아파트
신청시기	계약기간 1/2 경과 전	총계약기간 중 1년 이상, 절반이상 남은경우

이 시스템은 임차인의 보증금을 안전하게 보호하는 역할을 합니다. 2018년 이후 전세 관련 보증잔액은 전방위적으로 증가하였으며, 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세금 반환보증‘ 잔액은 특히 2018년 29조원에서 2022년 105조원으로 급증하였습니다.

2013년에 전세보증금 반환보증이 도입되었을 때는 임차인이 반환보증에 가입하는 데 임대인의 동의가 필요했지만, 2018년 2월에는 임차인의 권리를 보호하기 위해 임대인 동의 의무가 폐지되면서 전세보증금 반환보증이 급증하였습니다.

임차인이 선택적으로 가입할 수 있는 ‘전세보증금반환보증‘뿐 아니라 민간임대주택의 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 ‘임대보증금반환보증’ 또한 임차인의 보증금을 보호합니다.

따라서 주택도시보증공사(HUG)의 ‘임대보증금반환보증‘ 잔액을 더하면 대략 170조원의 전월세보증금이 공적기관에 의해 보증되고 있다는 사실을 알 수 있습니다. 이러한 시스템은 전세 시장의 안정성을 높이고 임차인의 이익을 보호하는 데 큰 역할을 하고 있습니다.

전세금 반환보증은 이러한 위험을 완화하기 위한 방법 중 하나로, 임대인과 임차인 간의 계약을 더욱 신뢰성 있게 만들어줍니다. 이제 임대인은 반환되어야 하는 보증금을 보다 안전하게 관리하고, 임차인은 자신의 재산을 더욱 확실하게 지킬 수 있게 됩니다.