임대차 계약 종료 후 보증금 못받는 경우 임차권 등기명령 신청
임차권 등기라는 제도는 임차인의 권리를 보호하고, 보증금 반환 문제를 해결하기 위해 마련된 제도입니다.
| 지불자 | 임차인 (세입자) | 임대인 (임대주인) |
| 목적 | 임대인의 손해 보상 | 임차인의 손해 보상 |
| 요구 이유 | 임대인은 임차인의 부동산 사용으로 인해 발생할 수 있는 손해를 보상하기 위해 요구 | 일부 국가 또는 지역에서 임차인이 부동산을 임대받을 때 임대인에게 지불해야 할 수 있음 |
| 보존 및 반환 | 임대인이 보관하며, 임대인의 재산으로 간주되며 임대기간 종료 후 일정 조건에 따라 반환 가능 | 임차인이 보관하며, 임차인의 재산으로 간주되며 임대기간 종료 후 일정 조건에 따라 반환 가능 |
| 반환 조건 | 부동산 손상, 계약 위반 등에 따라 반환 금액 조정 가능 | 부동산 손상, 계약 위반 등에 따라 반환 금액 조정 가능 |
| 반환 시기 | 임대기간 종료 후 일정 기간 내 반환 | 임대기간 종료 후 일정 기간 내 반환 |
| 반환여부 결정 권한 | 임대인이 반환 금액을 결정하는 권한을 갖음 | 임차인이 반환 금액을 결정하는 권한을 갖음 |
| 적용 규정 | 임차인과 임대인 사이의 임대계약 조건에 따라 결정됨 | 임차인과 임대인 사이의 임대계약 조건에 따라 결정됨 |
임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못할 때, 이를 해결하는 방법 중 하나로 임차권 등기명령이 있습니다.
이를 통해 임차인은 새로운 주택으로 이사하면서도 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 그러나 이 제도를 이용하려면 일정한 요건을 충족해야 하며, 신청 절차를 거쳐야 합니다. 이번 글에서는 임차권등기명령에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
임차권 등기명령이란
참고 : 주택임대차 보호법 및 보증금 적용대상
주택임대차 보호법 전월세 전환율 2.5%
부동산 등기부에 일반적으로 공시되는 지상권, 전세권 등 물권 외에도, 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 주택임차인을 보호하기 위해 법원의 명령에 따라 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도로서 이를 통해 임차인은 새로운 주택으로 이사하더라도 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
임차권 등기명령 신청조건 및 방법
임차권 등기명령을 신청하기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 합니다.
- 임대차 계약이 종료된 경우에만 신청 가능
- 묵시적 갱신으로 인해 계약이 종료된 것으로 볼 수 있는 경우에도 신청 가능
- 보증금 전액 또는 일부를 반환받지 못한 경우에도 신청 가능
우선 임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 경우에만 신청할 수 있습니다. 또한 보증금 전액 또는 일부를 반환받지 못한 경우에도 신청이 가능합니다.
임차권 등기명령의 신청 절차는 다음과 같습니다.
- 관할법원에 신청서 제출
- 신청서에 임차주택의 관련 서류 첨부 (부동산등기부, 임대차계약서 등)
- 관할법원의 결정에 따라 등기부에 임차권 내용을 공시
먼저, 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 신청 때에는 임차주택의 부동산등기사항전부증명서, 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류 등을 첨부해야 합니다.
임차권 등기신청을 접수받은 법원은 재판 없이 변론을 진행하고, 신청이 이유 있다고 판단되면 임차권등기명령을 발하는 결정을 내립니다. 이에 따라 관할 등기소를 통해 임차주택 등기부에 임차권의 내용이 공시되며, 이 공시된 임차권을 통해 임차인은 보증금을 완제받을 때까지 대항력과 우선변제권을 유지하게 됩니다.
그러나 임차권등기명령은 담보적 기능에 국한되므로, 이를 통해 직접적으로 보증금을 회수할 수는 없습니다.
따라서 임차권등기 이후에도 보증금을 받지 못하고 있다면, 지급명령이나 보증금 반환 청구 민사 소송 등을 통해 집행권원을 취득해야 합니다.
2023년 6월 주택임대차보호법 개정안
2023년 6월 23일에 주택임대차보호법 제3조의 3 제3항이 개정되어, 임차권등기명령에 관한 절차와 관련된 중요한 변경사항이 있었습니다. 이 개정으로 인해 임차인은 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권 등기 설정이 가능해졌습니다.
기존에는 임차인이 임차권등기명령을 받아도 임대인이 송달을 회피하거나 주소불명으로 송달이 불가능한 경우 등기 설정이 어려웠습니다. 또한 임대인이 사망하고 상속 절차가 마무리될 때까지 대기해야 하는 경우도 있었습니다. 이러한 불편함을 개선하기 위해 기존의 두 번의 직권 재송달 절차를 1회로 줄이고, 송달 불능 상태가 확인되면 곧바로 공시송달 또는 발송송달이 가능하도록 개정되었습니다.
또한, 대위 상속 등기 없이도 임차인이 임대인의 상속인을 상대로 임차권 등기를 신청할 수 있게 되었으며, 이를 위해 필요한 서류를 제출하는 절차도 간소화되었습니다.
이러한 개정안은 전세사기 피해를 최소화하기 위해 최근 시행 예정이었던 2023년 10월 19일로부터 3개월 단축되어 7월 19일에 시행되었습니다.
이와 관련된 뉴스는 임대인 송달 없이도 임차권 등기 설정이 가능해졌다는 내용으로 보도되었으며, 이에 대한 자세한 설명이 아래에 이어집니다.
임차권 등기 명령에 관하여
임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되어도 임차인의 주거 이전 기회를 보장하기 위한 제도입니다.
임차인은 임대인의 의사와 관계없이 단독으로 임차권 등기 명령을 신청할 수 있으며, 이를 완료하면 대항력과 우선변제권을 상실하지 않고 마음 편히 이사할 수 있습니다.
일부 반환의 경우
보증금 중 일부만 반환된 경우에 대해서도 임차권 등기 명령 신청이 가능합니다.
예를 들어, 총 보증금액이 3000만원인데 그 중 2900만원만 반환되었다면 100만원은 미반환보증금이 됩니다. 이 경우에도 임차권 등기 명령을 신청할 수 있으며, 신청서에는 총 보증금액과 반환받지 못한 잔존금액을 구분하여 기재해야 합니다.
임차권등기 후의 거주 가능성
임차권등기명령 이후에 해당 주택에 그대로 거주하는 것에 대해 우려하는 경우가 있을 수 있습니다.
- 임차권등기명령을 받은 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 대항력과 우선변제권을 유지
- 임차권등기는 보증금 반환을 위한 담보적 기능을 하며, 보증금을 즉시 회수할 수는 없음
- 임차권등기명령을 받은 후에도 보증금을 반환받지 못하는 경우, 지급명령 또는 보증금반환청구 민사소송을 통해 집행권원을 취득하여 보증금을 회수할 수 있음
그러나 보증금을 반환받지 못해 다른 곳으로 이사가기 어려운 경우에도 문제 없이 해당 주택에 계속 거주할 수 있습니다. 다만, 이 경우 보증금 반환과 부동산 반환은 동시이행 관계에 있으며, 보증금 반환되지 않은 상태에서 보증금 미반환에 따른 지연이자의 청구는 할 수 없습니다.
임차권등기명령은 임차인의 보증금 반환 문제를 해결하는 데 큰 도움을 줄 수 있지만, 그 자체만으로는 충분하지 않습니다. 따라서 임차인은 이 점을 이해하고, 필요한 경우 추가적인 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임차인은 자신의 권리를 적극적으로 보호하고, 보증금 반환 문제를 효과적으로 해결할 수 있을 것입니다.
