전세사기 피해 인한 보증금 회수 전세대출 연장 최우선변제금 무이자
오늘은 전세사기 피해를 당했을 경우 전세대출 상환을 어떻게 연장할 수 있는지, 그리고 피해자들이 저리 대출로 전환할 수 있는 제도에 대해 알아보겠습니다.
전세사기 피해자들은 주로 소송과 경매를 통해 보증금을 회수해야 하는데, 이 과정은 약 1년 정도 소요됩니다. 그동안 전세대출 연장을 한 상태에서 절차를 진행해야 합니다.
다행히 시중은행은 현재 전세사기 피해자들에게 전세대출 연장을 상당히 해주고 있는 실정입니다.
다만, 피해에 대한 입증을 위해 법원 서류를 요구하고 있습니다. 저희 법무법인은 대부분의 전세사기 피해자들이 전세대출을 보유하고 있기 때문에 임차권 등기 명령 또는 소송 접수증을 발급하여 대출 연장을 도와드리고 있습니다.
아래에서 설명드리는 전세사기 피해자 결정이 되면 저리 대출로 전환도 가능하며 전세사기 피해자 제도는 누구나 신청한다고 해서 되는 것은 아닙니다.
국토교통부는 지난 한 달간 세 차례에 열린 전세사기 피해 지원 위원회 전체 회의에서 2174건을 심의하여 1627건을 전세 사기 피해자로 가결하였습니다.
부결된 신청 건수는 보증보험이나 최우선변제금 등으로 보증금 전액 반환이 가능하거나, 전세 사기 특별법에 따른 요건을 충족하지 못한 경우입니다.
전세사기 피해자 금융지원 제도별 비교표
| 구분 | 지원 기관 | 주요 지원 내용 | 금리 / 한도 / 기간 | 자격 요건 | 필요 서류 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ① HUG 전세사기 대환대출 | 주택도시보증공사 (HUG) | 기존 전세대출을 저금리로 갈아탈 수 있는 대환대출 | 금리: 1.85~2.70%한도: 최대 4억 원기간: 30년 (거치 3년 포함) | – 전세사기 피해자 확인서 발급자- 보증금 5 억 원 이하- 연소득 1.3억 이하 | 피해확인서, 임차권등기명령서, 대출신청서, 소득증빙 | 정부보증 + 은행협력형 대출 상품 |
| ② 시중은행 피해자 연장대출 | 국민·신한·우리·하나·농협·기업은행 | 만기 도래한 기존 전세대출의 연장 | 기존 금리 유지 또는 일부 인하최대 1년 연장 | – 피해확인서 또는 임차권등기명령 접수자 – 전세사기 특별법상 피해 인정자 | 접수증 또는 법원 서류, 신분증, 계약서 | 은행 자체 심사로 즉시 연장 가능 |
| ③ 전세사기 피해자 신용회복지원 | 신용회복위원회 / 금융위원회 | 피해로 인한 연체 기록 삭제 및 신용등급 회복 | 금리 조정 / 상환유예 / 기록정정 | – 피해사실확인서 발급자 – 연체 사유가 전세사기 피해로 인한 경우 | 피해확인서, 연체증명, 금융거래내역 | 신용회복 후 재대출 가능성 높음 |
| ④ 긴급복지 금융지원 (생계형) | 지자체 복지과 / 보건복지부 | 생활안정자금, 생계비, 임시주거비 지원 | 무이자 또는 1% 이하최대 300~500만 원 | – 전세사기 피해자로 확인된 자 – 소득기준 중위소득 75% 이하 | 피해확인서, 주민등록등본, 소득증빙 | 지자체별 상이, 신청 시 현장조사 |
| ⑤ LH 임시주거 및 주거비 대출 | LH (한국토지주택공사) | 임시주거 제공 + 보증금 대출 지원 | 보증금 500만~1000만 원 / 월세형 | – 피해사실확인서 보유자 – 무주택세대주 | 신청서, 등본, 피해확인서, 소득서류 | 전국 LH센터 접수 / 평균 대기 2~4주 |
| ⑥ 서민금융진흥원 긴급대출 | 서민금융진흥원 (정부 재정지원) | 전세사기 피해자 대상 생활자금 대출 | 금리: 2~3% / 한도: 2천만 원 | – 신용 600점 이하 가능 – 전세사기 피해자 증빙서류 제출자 | 피해확인서, 신분증, 소득증명 | 심사 1~2주 내 승인, 신용 하락자도 가능 |
| ⑦ 법률구조공단 무료 법률대출 (소송비용) | 법무부 법률구조공단 | 소송비용 무이자 대출 / 법률대리 지원 | 무이자 / 상환 5년 내 자율 | – 전세사기 피해자 및 소득요건 충족자 | 소득증명, 계약서, 피해서류 | 소송비 대납 후 추후 상환 방식 |
⚖️ 제도별 활용 전략 요약
✅ 금융 중심 지원(HUG·시중은행)
→ 전세대출 연장 및 저리 대환으로 당장 자금난 완화
✅ 생활 중심 지원(LH·복지·서민금융진흥원)
→ 임시주거 + 생계자금 확보
✅ 법적 중심 지원(법률구조공단·신용회복위)
→ 소송비용·신용점수 회복 등 장기적 회복 기반 마련
이 제도들은 중복 신청 가능합니다.
예를 들어 HUG 대환대출로 대출을 유지하면서, LH 임시주거를 이용하고 신용회복위원회에 연체 삭제를 요청하는 방식으로 복합 지원을 받을 수 있습니다.
전세사기 피해자의 가장 큰 어려움은 단순한 금전 문제가 아니라 ‘시간과 절차의 부담’입니다.
하지만 지금처럼 정부·금융권·복지기관이 함께 대응하는 체계가 갖춰진 것은 처음입니다.
따라서 피해자분들은 하나의 기관만 찾지 말고, 위 표에 있는 금융·복지·법률 제도들을 동시에 활용해야 합니다.
그리고 서류 준비만 잘 해두면 대부분의 지원은 2~4주 내 승인되며,그 사이 전세대출 연장으로 시간을 확보할 수 있습니다.
전세사기 피해자로 확정될 경우
전세사기 피해자로 확정될 경우, 경·공매 절차, 신용 회복, 금융, 긴급 복지 등 다양한 지원을 받을 수 있으며, 기존 전세대출을 저금리 대출로 갈아탈 수 있는 대환 대출도 이용할 수 있습니다.
참고 : 주택담보대출 갈아타기 – 주담대 신청 및 대출 주의사항
전세 사기 피해자는 전세 계약이 만료됨에 따라 임대인으로부터 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하여 금전적, 정신적 피해를 입게 됩니다. 이러한 상황에서 전세대출 연장의 문제로 고통을 받게 됩니다.
전세사기 피해자의 가장 큰 어려움은 금전적인 문제이며, 당장 해결해야 할 대출 문제이며 현재 시중은행에서는 전세 사기 피해자들을 위해 전세대출 연장을 진행하고 있습니다.
전세사기 피해자등 결정을 위한 4가지 요건
전세사기 피해자 특별법 지원 대상으로 선정되기 위해서는 다음의 4가지 조건을 충족해야 합니다.
- 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 경우
- 임대차 보증금이 3억 이하(최대 5억 원 이하)인 경우
- 다수의 임차인에게 임대차 보증금 반환채권 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것으로 예상되는 경우
- 임대인의 파산 또는 회생 절차를 개시한 경우
- 임차 주택이 경매 또는 공매 절차의 개시된 경우
- 임차인의 집행권원 확보 등
- 임대인이 임차 보증금 반환 채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우
- 임대인 등에 대한 수사기관 수사 개시
- 임대인의 기망
- 보증금을 반환할 능력이 없는 자에게 임차 주택 소유권 양도
- 다수의 주택을 취득하여 매입한 경우
전세사기 피해자 혜택
전세사기 피해자는 특별법에 따라 여러 가지 혜택을 받을 수 있습니다.
- (1)(2)(3)(4) 요건을 모두 충족한 경우: 특별법상 모든 지원(경·공매 절차 지원, 신용 회복 지원, 금융 지원, 긴급 복지 지원) 가능
- (2)(4) 요건을 충족한 경우: 일반 금융 지원 및 긴급 복지 지원 가능(경·공매 절차 지원 제외)
- (1)(3)(4) 요건을 충족한 경우: 특별법상 조세채권 안분 지원 가능
주요 혜택으로는 경매 절차 지원을 통해 주택 회수와 피해 금액 회수를 돕는 것이 있습니다. 또한, 신용 회복을 지원하고 금융적으로 도움을 주는 특별 대출이 포함될 수 있습니다. 긴급 복지 지원을 통해 생활 유지에 도움을 주기도 합니다. 추가적으로 세금 체납 대상에서 제외되거나 주거 안정성을 증진시키는 법적 지원을 받을 수도 있습니다.
임차권 등기명령
은행의 전세 보증금 대출 연장을 위해서는 임차권 등기 명령을 신청해야 합니다.
이는 임대인이 임대차 보증금을 반환하지 않았다는 사실을 부동산 등기부에 기록하는 절차가 있으며 전세 계약 만료 후 임대차 보증금을 반환받지 못했을 경우 전입신고, 확정일자 등으로 대항력을 갖추지 못했거나 주택을 점유하지 못하는 상황일 때 필수적으로 고려해야 하는 사항입니다.
전세 사기 피해자 저리 대출 지원
전세 사기 피해자로 인정받을 경우, 대환 대출 및 주택 자금 대출 시 지원을 받을 수 있습니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 연 소득 | 개인 연 소득이 1억 3000만 원 이하이어야 함 |
| 보증금 | 전세 보증금이 5억 원 이하이어야 함 |
| 대출 한도 | 최대 4억 원까지 가능 (LTV 80%, DTI 60% 기준) |
| 금리 | 연 1.85% ~ 2.70% (시중 은행 기준) |
| 대출 기간 | 최대 30년까지 가능, 거치 기간 최대 3년까지 가능 |
| 지원 혜택 | 주택 구입자금 대출 또는 대환대출로 이용 가능 |
| 금융 지원을 통한 신용 회복 지원 | |
| 경·공매 절차 지원 (필요 시) | |
| 긴급 복지 지원 (필요 시) |
연 소득 1억 3000만 원 이하, 보증금 5억 원 이하, 대출 한도 4억 원 기준으로 저리 대환 대출이 가능합니다.
또한 금리는 1~2%대로, 금전적 피해에 큰 도움이 되며 전세사기 피해자 전용 디딤돌 대출도 이용할 수 있습니다.
전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법에 따라 전세 사기 피해자 부부 합산 연 소득 7천만 원 이하, 순자산 가액 4.69억 원 이하 무주택세대주이어야 합니다. 대출 금리는 연 1.85~2.70%까지 가능하며, 대출 한도는 4억 원까지, 대출 기간은 최대 30년까지 가능합니다.
실제 보증금 회수 방법
실질적으로 전세 보증금을 회수하기 위해서는 민사소송인 전세 보증금 반환 소송을 진행해야 합니다.
임차권 등기명령을 신청하여 대출 연장을 받고, 집주인의 재산인 전세집을 강제 경매로 넘겨 셀프낙찰 받아 세를 내주거나 매매하여 보증금을 회수하는 것이 필요합니다.
우선 현재 전세사기 특별법 시행기간이 1년 6개월 밖에 남지 않았기 때문에 법적소송과 부동산 경매 소요기간이 약 1년 이상 걸리기 때문에 신속한 소송이 필요합니다.
이러한 기존 판결문을 확보하면 전세사기 피해자 인정에 도움이 됩니다. 계약기간이 많이 남은 경우라도 민사소송이 필요합니다.
전세사기 피해자라면 단순히 대출 연장만 해결하는 것이 아니라, 판결문을 획득하여 집주인의 재산을 압류하고, 경매를 통해 보증금을 회수하는 과정까지 철저히 준비해야 합니다.
또한, 신용회복 지원도 중요한 부분으로 전세사기 피해로 인해 신용 등급이 하락할 수 있으며, 이는 추후 금융 거래 시 불이익을 초래할 수 있습니다. 전세 사기 피해자 특별법에 따라 신용 회복 지원을 받을 수 있으므로, 피해자들은 이를 적극 활용해야 합니다.
경·공매 절차 지원도 필수적입니다. 법무법인은 경매 절차를 대행하여 피해자들이 최대한 신속하게 보증금을 회수할 수 있도록 도와드리고 있습니다.
경매 절차는 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
마지막으로, 긴급 복지 지원을 통해 생계비를 지원받을 수 있습니다. 전세사기 피해자는 금전적으로 큰 타격을 입기 때문에, 긴급 복지 지원을 통해 최소한의 생활비를 확보하는 것이 중요하며 해당 지원은 지자체나 복지기관을 통해 신청할 수 있습니다.
💬 전세사기 피해자 전세대출 연장 & 저리 대환대출 FAQ
전세사기 피해자의 전세대출 연장을 위해 꼭 필요한 서류는 무엇인가요?
은행에서는 피해를 입증할 수 있는 법원 서류를 요구합니다.
가장 일반적으로는 임차권등기명령 결정문, 소송 접수증, 또는 전세사기 피해자 확인서가 필요합니다.
이 서류들은 세입자가 실제로 보증금을 돌려받지 못한 사실을 증명하기 때문에,
대출 연장 심사 시 가장 신뢰도 높은 자료로 활용됩니다.
전세사기 피해자로 인정받기까지 얼마나 걸리나요?
신청부터 심의까지 평균 4~8주 정도 소요됩니다.
국토교통부 전세사기 피해지원위원회에서 4가지 요건 충족 여부를 검토하며,
보증금 규모, 계약서 유효성, 임대인의 기망 여부 등을 종합적으로 심사합니다.
피해자 인정이 확정되면, 저리 대환대출·복지지원·법률상담 등 연계 지원이 가능합니다.
전세대출 만기일이 다가오는데, 피해자 심사 중이면 어떻게 하나요?
피해자 심사 중이라도 임차권등기명령 결정문 또는 접수증만 제출해도
은행에서 최대 6개월~1년 연장이 가능합니다.
단, 임대인의 사기 정황이나 미반환 사실이 명확히 확인되어야 하며,
은행마다 필요한 추가 서류(등기부등본, 내용증명 등)가 다를 수 있습니다.
전세사기 피해자 대환대출은 모든 은행에서 가능한가요?
네. 국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 농협은행, 기업은행 등
주요 시중은행에서 대환대출 상품을 운영하고 있습니다.
금리는 연 1.85~2.7% 수준, 대출 한도는 최대 4억 원까지 가능하며
대출 기간은 최대 30년, 거치기간 3년까지 허용됩니다.
전세사기 피해자 대환대출을 받으려면 소득 요건이 있나요?
있습니다.
- 개인 연소득 1억 3000만 원 이하,
- 부부합산 연소득 7000만 원 이하,
- 순자산가액 4.69억 원 이하,
- 전세보증금 5억 원 이하 조건을 충족해야 합니다.
이 기준은 정부가 정한 전세사기 피해자 특별법상 금융지원 기준입니다.
전세사기 피해자라면 신용등급이 낮아도 대출이 가능한가요?
가능합니다.
피해로 인해 연체가 발생했거나 신용점수가 하락한 경우에도,
정부가 지정한 ‘신용 회복 우대 프로그램’을 통해 신용 하락 사유를 면책받고 정상금리로 대출 연장 또는 전환이 가능합니다.
전세사기 피해자 지원금(긴급 복지)은 어떻게 신청하나요?
거주지 구청 또는 주민센터 복지과를 통해 신청합니다.
지원 항목은 생계비, 의료비, 임시거처 지원 등이 있으며, 전세사기 피해자로 인정받으면 긴급 복지 우선 대상자로 분류됩니다.
단, 피해 사실을 입증할 수 있는 피해확인서나 경찰 수사 개시 통보서가 필요합니다.
대출 연장만으로는 부족한데, 보증금 회수를 위해 병행할 절차가 있나요?
있습니다.
전세대출 연장과 병행해 반드시 민사소송(보증금 반환청구)을 제기해야 합니다.
또한 집주인의 재산조사 → 압류 → 경매 신청으로 이어지는 절차를 밟아야
실질적인 보증금 회수가 가능합니다.
은행 연장은 ‘시간 벌기’ 수단일 뿐, 소송이 핵심 대응 수단입니다.
전세사기 피해자 특별법 지원기간은 언제까지인가요?
현재 특별법은 2025년 10월까지(1년 6개월 남음) 한시적으로 시행됩니다.
이 기간 내 피해자 인정을 받아야 대환대출, 경매절차 지원, 신용회복, 긴급복지 등의 모든 혜택을 받을 수 있습니다.
늦어질 경우 지원 제외 또는 혜택 축소될 수 있으니 빠른 신청이 중요합니다.
전세사기 피해자 저리 대출과 일반 대환대출은 어떤 차이가 있나요?
| 구분 | 전세사기 피해자 저리 대출 | 일반 대환대출 |
|---|---|---|
| 금리 | 1.85~2.7% (정부지원금리) | 4~6% (시장금리) |
| 대상 | 전세사기 피해자 한정 | 일반 전세대출자 |
| 한도 | 최대 4억 원 (보증금 5억 이하) | 최대 2억~3억 원 |
| 심사 | 피해확인서·등기서류로 간소화 | 신용점수·소득비율 중심 |
| 혜택 | 경매·복지·신용회복 동시 지원 | 없음 |
전세사기 피해를 입은 뒤 대출 연장만으로는 문제를 완전히 해결할 수 없습니다.
금융 지원과 함께 법적 절차(임차권등기명령, 민사소송, 경매신청)를 병행해야
실질적인 보증금 회수가 가능합니다.
또한, 전세사기 피해자 특별법의 적용기간이 얼마 남지 않았기 때문에 지금이야말로 저리 대환대출, 신용회복 지원, 복지제도 신청을 동시에 진행해야 할 시점입니다.
피해 사실이 명확하다면 지체하지 말고 즉시 피해자 확인서 발급과 대출 연장 상담을 시작하세요.
