전세사기 겪은 후기 – 확정일자부터 이행청구까지, 보증금 지킨 1년의 기록
확정일자 경정부터 HUG 이행청구까지 실제 전세사기 대응기
전세사기 이야기는 남의 일처럼 들리지만, 지금도 전국 곳곳에서 발생하는 현실입니다.
2025년 현재 부동산 시장 불확실성과 집주인 관리 부실이 겹치며, 나도 모르게 전세사기 피의자로 내몰릴 가능성은 점점 높아지고 있어요.
저는 서울 관악구 다세대주택에서 전셋집을 계약했습니다. 등기부도 아무 문제 없어 보였고, 계약 초기엔 그저 평범한 전세 생활일 거라 믿었죠.
그러나 몇 달 뒤 집주인이 잠적하고, 확정일자 효력 상실, 보험 만료, 이행청구까지 직접 부딪히며 겪은 과정은 상상 이상이었습니다.
이 글은 그 과정을 기록한 실제 경험으로 지금 불안한 전세 상황에 놓여 계시다면, 꼭 도움이 되셨으면 합니다.
🏠 계약은 문제없었다, 집주인 변경 전까지는
2022년 1월 10일, 기존 집주인 A씨가 B씨에게 집을 매도하며 제가 계약한 전셋집의 소유권이 바뀌었습니다.
잔금일인 1월 23일, 주민센터에 방문해 확정일자를 등록했고 문제없을 거라 생각했죠.
하지만 2월 12일 등기부상 소유주가 변경되며, 제가 받은 확정일자의 소급력이 사라지게 됐고 결국 법원 전자소송 사이트를 통해 확정일자 경정신청을 하게 되었습니다.
확정일자 문제는 계약 초기 가장 많이 간과하는 부분 중 하나더라고요.
🛡 전세보증보험, 정말 잘 들어놨다 싶었던 순간
당시 집주인 B씨는 임대사업자로 등록되어 있었고, 전세보증보험 가입 대상이었기에 2022년 7월, HUG 전세보증보험을 가입했습니다.
이때까지만 해도 ‘설마 보증금을 받을 일이 생기겠어?’ 싶었죠.
그러다 2023년 여름, 옆집 세입자에게서 연락이 왔습니다.
“혹시 집주인 연락되세요?”
그제야 사태의 심각성을 깨닫고 등기부등본을 떼보니,
다행히 우리 집은 아직 압류 상태는 아니었지만
가장 큰 문제는 보험 만료일이 딱 이틀 전에 지나 있었다는 사실.
급히 알아보니 다행히도 임차인도 직접 보험 연장 신청이 가능하더군요.
바로 서류 챙겨서 허그에 가서 연장 신청을 했고,
3주 뒤 심사 완료 카톡이 도착하면서 다시 한숨 돌릴 수 있었습니다.
📩 내용증명 발송, 절대 미루지 마세요
집주인 연락은 여전히 닿지 않았고 계약 만료가 다가오자 2023년 9월, 전세계약 종료 5개월 전 즈음, 우체국을 통해 내용증명을 발송했습니다.
내용증명에는
- 본인과 집주인의 인적사항
- 계약 주소
- 전세계약 종료일과 퇴거 의사
이 내용만 포함하면 충분하며, 계약 종료일 최소 2개월 전에는 반드시 보내야 추후 이행청구 시 유효합니다.
저는 넉넉하게 3개월 전에 보냈고, 이 문서는 허그에 제출할 서류 중 하나가 됩니다.
🧾 계약 만료 후 이행청구 신청
2024년 2월 5일, 전세계약이 종료되었지만 역시나 집주인은 잠적 중. 그래서 계약 종료 후 2개월이 지난 2024년 3월 25일, 허그(HUG)에 직접 방문해 이행청구 신청을 접수했습니다.
✅ 이행청구 준비서류
- 임대차계약서
- 주민등록등본
- 확정일자 기재 계약서
- 등기부등본
- 내용증명 발송 증빙
- 집주인 연락 불가 정황 자료 (문자 캡처 등)
- 확정일자 경정결정문 (필요 시)
심사는 약 4~6주 정도 소요되며,
저는 5월 초에 보증금 지급 결정 통보를 받고 실제 반환까지 완료했습니다.
👥 대리 신청을 위한 위임장, 이렇게 준비했어요
회사 일정상 제가 직접 방문하기 어려워
배우자를 통해 대리 신청을 진행했습니다.
가족이라면 위임장을 통해 이행청구가 가능하며, 필요한 서류는 다음과 같습니다.
✅ 위임장 신청시 준비서류
- 위임장 (자필 or 양식 사용 가능)
- 위임자 신분증 사본
- 대리인 신분증 사본
- 가족관계증명서
- 대리인 주민등록등본
위임 목적과 관계 확인이 명확해야 하며,
서류는 전부 2부씩 출력해가는 걸 추천드려요.
현장에 따라 원본을 요구하거나 추가 확인 절차가 있을 수도 있으니까요.
🧭 전세사기 전 과정을 정리한 타임라인
| 날짜 | 주요 사건 |
|---|---|
| 2022.01.10 | 집주인 변경 (매매계약) |
| 2022.01.23 | 잔금 지급 및 확정일자 등록 |
| 2022.02.12 | 등기상 변경 → 확정일자 경정신청 |
| 2022.07 | 전세보증보험 가입 (HUG) |
| 2023.08 | 보험 연장 신청 |
| 2023.09 | 내용증명 발송 (퇴거 통보) |
| 2024.02.05 | 전세계약 만료 |
| 2024.03.25 | HUG 이행청구 접수 |
마무리하며
돌이켜 보면 전세사기는 뉴스 속 이야기가 아니라, 제 일상에 있었던 너무 현실적인 문제였습니다.
전세사기 예방을 위한 체크리스트 (계약 전 확인 항목표)
| 구분 | 확인 항목 | 확인 방법 | 기준 / 유의점 | 권장 시점 |
|---|---|---|---|---|
| 1. 등기부등본 확인 | 소유자 명의, 근저당 설정 여부 | 인터넷등기소(법원사이트) → 등기부 열람 | 소유자 이름과 계약자 이름 일치 확인, 근저당·가압류 여부 필수 확인 | 계약 전 최소 2회 (계약 전·잔금 전) |
| 2. 세금 체납 확인 | 국세 완납증명서, 지방세 납세증명서 | 집주인에게 직접 요청 또는 세무서 발급 | 세금 체납이 있으면 경매 시 세금이 전세보증금보다 우선 변제됨 | 계약 전 |
| 3. 건축물대장 / 토지대장 확인 | 불법건축물, 용도 확인 | 정부24 또는 민원24 발급 | 불법 증축, 다세대/다가구 구분 여부 확인 (보증보험 불가 사례 있음) | 계약 전 |
| 4. 확정일자 등록 가능 여부 | 주민센터 문의 | 전입신고 및 확정일자 가능 여부 확인 | 오피스텔, 근린생활시설 등 일부는 확정일자 불가 → 전세 위험 | 계약 전 |
| 5. 전세보증보험 가입 가능 여부 | HUG / SGI 사이트 또는 콜센터 문의 | 주소지 입력 후 가입 가능 여부 조회 | ‘불가’ 표시 시 위험. 보증보험 가능한 주택인지 꼭 확인 | 계약 전 |
| 6. 임대인(집주인) 신원 확인 | 신분증, 위임장, 인감증명서 확인 | 계약 당사자가 실제 소유주인지 검증 | 대리인 계약 시 반드시 위임장 원본과 인감 날인 확인 | 계약 당일 |
| 7. 임대차계약서 특약사항 확인 | 특약에 “전세보증보험 가입 협조”, “조기퇴거 불가 시 위약금 없음” 명시 | 표준임대차계약서 또는 변호사 자문 활용 | 문구 누락 시 임대인이 협조 거부해도 대응 어려움 | 계약서 작성 시 |
| 8. 관리비, 공용시설 확인 | 전세 외 별도 관리비 여부 확인 | 집주인, 관리사무소 문의 | 관리비 과다 요구 사례 많음. 미리 명세 확인 | 계약 전 |
| 9. 전입세대 열람 | 세입자 수 확인 | 주민센터 → 전입세대열람표 발급 | 다가구·다세대의 경우 기존 세입자 많으면 보증금 순위 밀릴 수 있음 | 계약 전 |
| 10. 중개사무소 검증 | 중개사 등록 여부, 공제번호 확인 | 한국공인중개사협회 사이트 확인 | 불법 중개업소(무등록, 타인 명의) 주의 | 계약 전 |
전세계약은 단순히 계약서 한 장으로 끝나는 일이 아닙니다.
등기부 확인, 세금 체납 조회, 전세보증보험 가능 여부 등 계약 전 점검 항목 10가지만 제대로 확인해도 대부분의 전세사기는 예방할 수 있습니다.
특히 보증보험 불가 매물, 근저당이 잡힌 주택, 집주인과 계약자가 다른 경우는
대표적인 위험 신호입니다.
이런 매물은 계약 자체를 피하거나, 불가피하게 계약해야 한다면 보증금 일부를 월세로 전환하는 등 리스크를 분산하는 게 좋습니다.
결국 보증금을 지킬 수 있었던 건
- 확정일자 등록,
- 전세보증보험 가입 및 연장,
- 내용증명 발송,
- 경정신청,
- 이행청구와 위임장 준비
이 모든 절차를 포기하지 않고 끝까지 챙겼기 때문이라고 저는 생각하느데요 혹시라도 지금 전세 계약을 앞두고 계시거나 이미 불안한 상황에 처해 계신 분이 있다면 달아주세요
전세사기 의심 사례별 대응 (집주인 연락두절·압류발생·보증보험 불가 등)
| 구분 | 주요 증상 / 상황 | 즉시 해야 할 조치 | 추가 대응 절차 | 참고 / 주의사항 |
|---|---|---|---|---|
| ① 집주인 연락두절 | 전화, 문자, 카톡 모두 불통 / 주소지 이탈 | 1️⃣ 내용증명 발송 (퇴거 의사 명시)2️⃣ 통화기록·문자 캡처 보관3️⃣ HUG 전세보증보험 가입여부 확인 | – 계약 만료 2개월 후 이행청구 접수(HUG)– 주민센터 확정일자 확인 및 등기부 재발급 | 내용증명은 계약 종료일 최소 2개월 전 발송해야 법적 효력 발생 |
| ② 등기부 압류·가압류 발생 | 등기부등본에 ‘압류’ 또는 ‘근저당권’ 표시 | 1️⃣ 즉시 등기부등본 최신본 발급2️⃣ 압류원인 기관(세무서, 법원 등) 확인3️⃣ HUG 보증보험 유지 여부 확인 | – 세금 체납이면 국세청 체납세액 우선변제 주의– 경매개시 시점 기준으로 권리순위 결정 | 근저당 설정일이 확정일자보다 빠르면 보증금 보호 어려움 |
| ③ 전세보증보험 불가 매물 | HUG / SGI 사이트 조회 시 ‘가입 불가’ 표시 | 1️⃣ 원인 확인 (건축물 용도, 근저당 등)2️⃣ 가능하면 계약 철회 또는 보증금 일부 월세 전환 | – 이미 계약했다면 내용증명 발송 + 해지 요청– 불법건축물일 경우 보증보험 완전 불가 | 불가사유 중 “근린생활시설·다가구 불법 증축”은 절대 피해야 함 |
| ④ 계약 만료 후 집주인 미이행 | 만료 후 보증금 미반환, 잠적 상태 지속 | 1️⃣ 계약 종료 2개월 경과 후 이행청구(HUG)2️⃣ 서류 준비: 계약서, 확정일자, 등본, 내용증명 | – HUG 심사 약 4~6주 소요- 이후 보증금 대위지급 | 이행청구 접수 전, 보증보험 연장 필수 |
| ⑤ 세입자 여러 명, 순위 불명확 | 다가구 주택, 전입세대 다수 | 1️⃣ 전입세대 열람표 발급(주민센터)2️⃣ 본인 확정일자 우선순위 확인 | – 나중에 들어온 세입자보다 확정일자 빠르면 우선변제 가능 | 세입자 많을수록 HUG 가입 여부 반드시 확인 |
| ⑥ 중개사 비협조 / 허위 매물 의심 | 중개인이 소유주 신원 숨김 또는 위임장 미제시 | 1️⃣ 공인중개사 등록번호 확인2️⃣ 한국공인중개사협회 사이트 검증 | – 무등록 중개, 타인명의 중개사무소 주의- 피해 시 공제금 청구 가능 | 계약서에 중개사무소 명칭, 전화번호, 사업자번호 명시 필수 |
| ⑦ 전세보증보험 만료 직전 | 보험 만료 임박, 연장 신청 지연 | 1️⃣ 만료 2주 전 반드시 연장 신청2️⃣ 서류: 계약서, 등기부, 신분증 | – 기간 지나면 보장 공백 발생- 임차인 단독 연장 가능 | HUG 고객센터 방문 또는 온라인 신청 가능 |
| ⑧ 계약 중간 소유권 이전(매매) | 등기부에 소유주 변경 표시 | 1️⃣ 새 소유자 명의 확인2️⃣ 확정일자 경정신청(법원) 진행 | – 기존 확정일자 효력 사라짐- 변경 즉시 재등록 필요 | 전입신고 유지 시 보호 가능성 유지 |
| ⑨ 전세계약 중도 해지 요구 받음 | 집주인 “급매로 팔 예정” 등 해지 요청 | 1️⃣ 서면 합의 없으면 거절 가능2️⃣ 내용증명으로 의사 기록 | – 구두 해지 합의는 법적 효력 없음 | ‘합의서’ 작성 시 날짜, 금액, 위약금 명시 필수 |
| ⑩ 불법 건축물 / 근린생활시설 전세 계약 | 등기부상 ‘근린생활시설’로 표시 | 1️⃣ 계약 전 정부24에서 건축물대장 조회2️⃣ 불법 증축·용도변경 여부 확인 | – 불법 건축물은 확정일자·보험 불가- 계약 피해야 함 | 전세계약서에 ‘주택’ 용도 명시 확인 필수 |
집주인 연락이 닿지 않거나, 등기부에 압류 표시가 뜨거나, 보증보험이 ‘가입 불가’로 나오는 순간이 바로 행동해야 할 때입니다.
하루라도 미루면 법적 대응 시점이 늦어지고, 그만큼 보증금 회수 가능성도 낮아집니다.
따라서 이상징후가 감지되면 즉시 내용증명 발송 → 등기부 확인 → 보증보험 상태 점검 → HUG 상담 접수 이 4단계를 기본 루틴으로 움직이세요.
FAQ
확정일자는 계약 후 언제 받아야 하나요?
가능한 한 계약서 작성 직후 바로 주민센터에서 등록하는 것이 좋습니다.
| 단계 | 시점 | 주요 행동 | 준비 서류 | 주의사항 및 팁 |
|---|---|---|---|---|
| 1단계 | 계약 직후 | 확정일자 등록, 전입신고 | 임대차계약서, 신분증 | 잔금일 전후 즉시 주민센터 방문 필수. 확정일자는 임차인 권리의 시작점 |
| 2단계 | 계약 후 1~2주 | 전세보증보험(HUG) 가입 | 확정일자 받은 계약서, 등기부등본, 주민등록등본 | 임대인이 잠적하더라도 임차인 단독 가입 가능. 보험료율은 보증금액에 따라 상이 |
| 3단계 | 계약 중간 | 집주인 변경 또는 압류 확인 | 등기부등본(정기 조회) | 분기마다 등기부 확인 추천. 소유권 이전 시 확정일자 경정 필요 |
| 4단계 | 계약 만료 3~4개월 전 | 내용증명 발송 (퇴거 의사 통보) | 계약서 사본, 우체국 내용증명 발송증 | 최소 2개월 전 발송 필수. 추후 이행청구 시 핵심 증빙자료 |
| 5단계 | 보험 만료 1개월 전 | 전세보증보험 연장 신청 | 기존 보험증권, 신분증, 계약서 사본 | 임차인 본인도 연장 가능. 기간 지나면 보장 공백 발생 |
| 6단계 | 계약 만료 후 | 이행청구 준비 및 접수(HUG 방문) | 계약서, 확정일자문서, 내용증명, 등기부등본, 주민등록등본 | 계약 종료 후 2개월 경과 후 신청 가능. 직접 방문 또는 대리 신청 가능 |
| 7단계 | 접수 후 4~6주 | 보증금 지급 심사 및 결과 통보 | HUG 지정 서류 외 추가자료 요청 시 대응 | 서류 누락 시 지연 가능. 문자·전화 캡처 등 연락 불능 증빙 중요 |
| 8단계 | 지급 완료 후 | 보증금 수령 및 HUG 대위승계 진행 | 통장사본, 지급결정통보서 | 이후 집주인 상대 청구는 HUG가 자동 진행. 임차인은 절차 종료 |
| 9단계 (선택) | 추가 피해 대비 | 경정결정문, 전세계약 관련 자료 보관 | 모든 서류 PDF 보관 | 향후 세무·법적 문제 발생 시 증빙 자료로 활용 가능 |
| 10단계 (추가 보호) | 차기 계약 전 | 전세사기 예방 점검 | 등기부등본, 국세완납증명서, 확정일자 가능 여부 | 집주인 변경 여부, 근저당 설정, 체납 이력 반드시 확인 |
등기부상 소유자 명의가 바뀌면 확정일자의 효력이 무효가 되거나 소급되지 않기 때문에, 잔금일 전에 반드시 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.
집주인이 바뀌면 확정일자는 자동으로 유지되나요?
아니요. 소유권이 변경되면 기존 확정일자의 효력은 사라집니다.
이 경우 법원 전자소송 사이트에서 “확정일자 경정신청”을 통해 다시 효력을 인정받을 수 있습니다.
전세보증보험은 꼭 집주인 동의가 있어야 하나요?
과거에는 임대인 동의가 필요했지만, 현재는 임차인 단독 신청도 가능합니다.
다만, 집이 임대사업자 등록 상태이거나 전입신고 및 확정일자가 완료되어야 가입이 가능합니다.
전세보증보험 갱신은 만료 직전에 해도 되나요?
만료일 최소 2주 전에는 연장 신청을 해야 합니다.
보험 만료 후 하루라도 지나면 연장이 불가능해지고,
보증금 반환 청구 시 ‘보장 공백’으로 처리될 수 있으니 주의가 필요합니다.
내용증명은 꼭 보내야 하나요?
네. 계약 종료 전 최소 2개월 전에는 내용증명을 발송해야
이후 이행청구나 소송 절차에서 효력 있는 퇴거 의사 표시로 인정받습니다.
내용은 간단히 “계약 종료일, 퇴거 의사, 반환 요청” 정도로만 적어도 충분합니다.
집주인에게 연락이 닿지 않으면 어떻게 해야 하나요?
연락 시도 내역(문자, 전화기록, 카톡 캡처 등)을 증거로 남겨두세요.
이 자료들은 이행청구 심사 시 ‘연락 불능’의 증빙 자료로 인정받을 수 있습니다.
이행청구는 계약 만료 후 바로 접수할 수 있나요?
HUG 규정상 계약 종료일 + 2개월 이후부터 접수 가능합니다.
이 기간 내에 집주인이 보증금을 반환하지 않았음을 확인해야 하기 때문입니다.
위임장을 통한 대리 신청 시 가장 많이 누락되는 서류는 무엇인가요?
가족관계증명서입니다.
대리인이 가족일 경우, 관계를 명확히 증명해야 하며
모든 서류는 원본 1부, 사본 1부씩 준비하는 것이 안전합니다.
이행청구 후 보증금이 입금되기까지 얼마나 걸리나요?
보통 4~6주 정도 걸립니다.
단, 서류 누락이나 집주인 관련 법적 절차가 얽혀 있으면
8주 이상 지연될 수도 있습니다.
전세보증보험으로 보증금을 받으면 이후 소유권자는 어떻게 되나요?
HUG(주택도시보증공사)가 임차인의 채권을 대위 승계하게 됩니다.
즉, 보증금을 지급받은 이후에는 HUG가 집주인에게 구상권을 청구하게 되는 구조입니다.
임차인은 더 이상 직접 소송을 진행할 필요가 없습니다.
